Аналитика: Складская и индустриальная недвижимость. Москва. Июль 2019

Несмотря на длительный тренд снижения доли вакантных площадей и рост арендных ставок в Московском регионе, девелоперы не проявляют интерес к спекулятивному строительству.
Во 2 полугодии 2019 года возможен рост средних запрашиваемых ставок аренды до уровня 3900 – 4000 руб. / кв. м / год.

Девелоперы не проявляют заинтересованность в спекулятивном строительстве

По итогам 2019 года объем спекулятивного строительства может оказаться минимальным за последние 5 лет.

Пятилетний минимум спекулятивного строительства

Московский регион. В 1 полугодии 2019 года введено 76 тыс. кв. м спекулятивного строительства. Наименьший объем за последние 5 лет.

Основная доля нового строительства (73%) формируется зданиями, построенными по схеме «под заказчика» (built-to-suit). Наметившийся рост арендных ставок и дефицит качественных площадей должны были повысить интерес девелоперов к спекулятивному строительству. Тем не менее, пока мы не наблюдаем повышения активности в этом сегменте рынка. По итогам 1 полугодия 2019 года мы отмечаем наименьший объем нового спекулятивного строительства за последние 5 лет. Во 2 половине 2019 года будет введено дополнительно 120 тыс. кв. м складских площадей. Тем не менее, по
итогам года общий объем спекулятивного строительства окажется минимальным за пятилетие.

В Московском регионе темпы строительства новых объектов остаются невысокими. По итогам 1 полугодия 2019 года на рынке недвижимости Московского региона было введено в эксплуатацию 279 тыс. кв. м складских площадей, что сравнимо с аналогичным показателем 2018 года (241 тыс. кв. м).

Доля свободных площадей снижается

Московский регион. Доля свободных площадей продолжает снижаться. Средняя ставка аренды растет.

Доля вакантных площадей во 2 кв. 2019 г. продолжила снижение и составила 5,2%. Наибольший объем вакантных площадей в 1 полугодии 2019 г. зафиксирован на юге Московского региона - 188 тыс. кв. м, что составляет 5% от общего предложения складских помещений по этому направлению. Наименьший уровень вакантных площадей зафиксирован на северо-востоке Московского региона. На конец 1 полугодия 2019 г. средняя ставка аренды на складские помещения класса А составила 3800 руб. за кв. м в год. Мы ожидаем, что в результате продолжающегося снижения доли свободных площадей, во 2 полугодии 019 г. средняя арендная ставка может превысить текущий уровень и к концу года достичь 3900 – 4000 руб. за кв. м в год. Уже сейчас некоторые девелоперы поднимают запрашиваемые ставки аренды в премиальных локациях на этот уровень.

Ритейлеры формируют почти половину спроса в объеме сделок по аренде и покупке

Московский регион. Доля ритейлеров в общей структуре спроса арендованных и купленных площадей составила 43%.

Доля сделок по покупке складских площадей в 1 полугодии 2019 года составила 23% от общей площади закрытых сделок. Средний размер сделки составил 20,6 тыс. кв. м. В структуре сделок доля производственных компаний составила 45%, доля ритейлеров - 27%. Среди наиболее крупных сделок можно выделить покупку производственной компанией «Мистраль» 55 тыс. кв. м в PNK Парк Коледино и 28 тыс. кв. м Fix Price в PNK Пушкино.

Доля сделок по аренде складских площадей составила 77%. Средний размер сделки по аренде - 14,9 тыс. кв. м. В структуре сделок по аренде качественных площадей значительную долю занимают ритейлеры (48%). Однако отметим, что лидерства удалось достичь благодаря одной крупной сделке по аренде ритейлером «Вкусвилл» в PNK Парк Вешки (108 тыс. кв. м).