IPG.Estate: Ставки аренды на склады класса А СПб вырастут до 10% к концу 2021 года ввиду дефицита предложения и роста себестоимости строительства

Отдел исследований и консалтинга IPG.Estate подготовил обзор рынка складской и индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 1 квартала 2021 года:

• Дефицит качественного спекулятивного предложения сохранится;
• Ставки аренды на качественные спекулятивные площади будут расти.

Предложение

На начало второго квартала 2021 года общий объем качественных спекулятивных складских площадей на рынке Санкт-Петербурга находится на отметке 3,06 млн кв.м, из которых 63 % относятся к классу А, на долю класса В приходится 37 %.

По итогам 2020 года прирост новых площадей составил 107,8 тыс. кв.м, показатель не достиг и 50% от плана, прогнозируемого на начало года, – мы ожидали ввода 230 тыс. кв.м качественных спекулятивных площадей.

Проекты, замороженные в 2020 году, перенесли срок ввода на 2021 – 2022 годы. Таким образом, произошло смещение цикла девелопмента.

В 1 квартале 2021 года новых объектов не вводилось. Мы прогнозируем, что по итогам года объем ввода новых спекулятивных объектов составит 247 тыс. кв.м. Также будут введены несколько объектов, реализуемых по схеме build-to-suit, общей площадью 128 тыс. кв.м.

Спрос

Рынок качественной складской недвижимости оказался наиболее стабильным – мы не наблюдали ротации арендаторов и отказа компаний от складских площадей. С одной стороны, это было связано с острым дефицитом качественных складских площадей – альтернативное предложение было крайне ограниченным. С другой стороны, компании тщательно просчитывали экономику переезда и дальнейшую экономию аренды другого помещения – часто затраты на переезд превышали экономию от более низкой арендной ставки.

Более того, рынок показал устойчивость к влиянию коронакризиса с точки зрения сохранения спроса. Драйверы рынка – дистрибьюторы товаров первой необходимости, продуктовые сети – продолжали развитие, поскольку принципиально движение товаров не остановилось, несмотря на падение оборотов розничной и оптовой торговли. Также пандемия Covid-19 дала импульс развития интернет-торговли (по данным АКИТ рост объема рынка e-commerce России в 2020 году составил 59%), что дополнительно стабилизировало спрос.

Вакантные площади

На начало второго квартала 2021 года рынок спекулятивной складской недвижимости принадлежит арендодателю – объем вакантных площадей в классе А продолжает снижаться и составляет 1,5 %. Доля свободных площадей в наиболее востребованных локациях – Московский, Пушкинский районы, территории вдоль Московского шоссе – стремится к нулю.

По нашим прогнозам, к концу 2021 года уровень свободных площадей может увеличиться незначительно, даже при условии высокого прогнозируемого ввода. Мы уже сейчас понимаем, что часть складских комплексов будет получать акт ввода с высокой долей законтрактованных площадей.

Арендные ставки

На начало второго квартала 2021 года средний уровень запрашиваемых ставок аренды на складские объекты класса А составляет 530 – 580 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы.

Средний уровень запрашиваемых ставок аренды на складские объекты класса В составляет 420 – 460 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы.

Мы прогнозируем, что к концу 2021 года рост ставок в классе А может составить до 10%. На наиболее качественные объекты ставка превысит показатель в 600 рублей за кв.м в месяц, включая НДС и операционные расходы.

Мультитемпературные склады класса А предлагаются по ставкам 1 150 – 1 250 рублей за кв.м, включая НДС, стеллажи и операционные расходы, электричество оплачивается отдельно.

По нашим прогнозам, рост ставок в течение года в первую очередь будет обусловлен сохраняющимся дефицитом площадей. Даже несмотря на ввод новых спекулятивных площадей в этом году, который может составить 247 тыс. кв.м, мы понимаем, что вводимый объем не сможет полностью удовлетворить сформировавшийся спрос. Ко вводу запланирован ряд крупных объектов: одни из них выйдут на рынок с уже высоким уровнем заполненных площадей, например, СК «Русич-Шушары» законтрактован на 75%.

Рост ставок продолжится и в 2022 году со вводом новых объектов. С начала 2021 годы мы отмечаем существенный рост цен на строительные материалы, например, практически на 40% выросла стоимость арматуры.

Таким образом, часть увеличившихся инвестиционных расходов на реализацию новых проектов девелоперы будут вынуждены перекладывать на арендатора, за счет роста ставки аренды. В дальнейшем, нехватка качественных площадей приведет к росту средней ставки по рынку.

Мы ожидаем, что ставка аренды на качественные складские комплексы в течение пятилетнего прогнозного периода вырастет на 12-15 %, при этом прогнозы по уровню вакантных площадей не изменились. Основной причиной стабильного прогноза динамики вакансии является устойчивый прогноз по спросу на склады и возврат к ситуации дефицита качественного предложения в 2023-2024 годах.