Обзор индустриальной и складской недвижимости Москвы и Регионов I - IV кварталы 2019 года

В 2020 году девелоперы вернутся к формату спекулятивного строительства. Отчет предоставлен департаментом аналитики и исследований Cushman & Wakefield.

Несмотря на растущий рынок, значительная доля новых объектов строилась под конкретного заказчика в формате built-to-suit. По итогам 2019 года их доля в структуре нового строительства составила 70%.

В Московском регионе доминирует строительство под заказчика

Московский регион. В 2019 году лишь 30% нового строительства было реализовано в спекулятивном формате.

По итогам 2019 года общий объем складских площадей на рынке Московского региона составил 18,5 млн кв. м. Объем нового строительства 2019 года остался на высоком уровне, как и в 2018 году, и достиг 810 тыс. кв. м.

Несмотря на растущий рынок активность девелоперов относительно спекулятивного формата строительства осталась низкой. По итогам 2019 года лишь 30% построенных объектов реализовались в таком формате.

Однако нехватка качественных площадей, растущие ставки аренды и уменьшение уровня вакансии послужат драйвером для увеличения доли спекулятивного строительства в 2020 году. Самыми востребованными направлениями в Московском регионе стали южное и северное направления.

Здесь было построено по 31% от общего объема всех площадей. Однако стоит отметить, что северное направление достигло такого высокого уровня только в 4 кв. 2019 года за счет ввода в эксплуатацию второй очереди складского комплекса Белый Раст площадью 140 тыс. кв. м.

Ввиду нехватки качественных площадей, особенно в черте города, и активно растущих запросов на склады такого типа со стороны быстроразвивающегося сегмента онлайн торговли, ряд девелоперов начали тестировать новые форматы складов (многоэтажный склад PNK Медведково, многоэтажный склад PNK M4).

В 2020 году, мы ожидаем, что рынок станет более гибким и новые форматы будут продолжать появляться, в том числе форматы, основанные на опыте европейских мегаполисов, например, городская логистика.

Уровень вакансии продолжает снижаться

Московский регион. Объекты нового строительства замедлят снижение уровня вакантных площадей в 2020 году.

К концу 2019 года доля вакантных площадей снизилась на 1,9 п. п. относительно итогового показателя декабря 2018 года и составила 3,6%. Ввиду нового спекулятивного строительства, а также высвобождения площадей компаниями, построившими склады под собственные нужды, в 2020 году на рынке будут появляться новые свободные площади.

По нашим прогнозам это приведет к тому, что уровень вакантных площадей продолжит свое снижение, однако, не такими быстрыми темпами, как в 2018 и 2019 годах, и закрепится на уровне 2,8%.

Источник: Департамент аналитики и исследований Cushman & Wakefield

В 2019 году средняя ставка аренды на складские помещения класса А составила 3900 руб. за кв. м в год. В наиболее востребованном направлении Московского региона, южном (40% всех сделок), средняя ставка аренды составила 4200 руб. за кв. м в год.

Наименьшая средняя ставка среди всех направлений Московского региона, юго-восточном направлении, составляет 3600 руб. за кв. м в год. Мы ожидаем, что при условии сохранения благоприятной конъюнктуры рынка средняя ставка аренды в 2020 году составит 4100 руб. за кв. м в год. 

Спрос на склады снизился на 30% в 2019 году, однако остался одним из самых высоких за последнее десятилетие

Московский регион. В 2019 г. доля сделок по аренде складских помещений увеличилась на 7,5 п.п. относительно 2018 г.

В 2019 году спрос на складские помещения в Московском регионе продемонстрировал снижение относительно 2018 года почти на 30% и составил 1,4 млн кв. м. В структуре сделок доля сделок по аренде составила 87,5%, доля сделок по покупке – 12,5%.

Наиболее активными игроками рынка в 2019 году стали ритейл-компании. На их долю в совокупности пришлось 40% от общего объема спроса. Средний размер сделки в 2019 году составил 13,7 тыс. кв. м.

Стоит отметить, что доля компаний-производителей растет последние 3 года (с 15% до 20%). Противоположную динамику показывают компании-дистрибьюторы. Их доля в общей структуре сделок сокращается третий год подряд (с 20% до 9%).

В структуре сделок по аренде качественныхплощадей наибольшую долю занимают компании-ритейлеры (41%), в сделках по покупке наибольшая доля у компаний-производителей (43%).

Источник: Департамент аналитики и исследований Cushman & Wakefield

Рекордный спрос на складские помещения в регионах России за последние 10 лет

Спрос в регионах достиг десятилетнего максимума и составил 995 тыс. кв. м.

В 2019 году показатель нового строительства достиг отметки 371 тыс. кв. м, что на 13% меньше значения 2018 года. Структура регионального нового строительства значительно отличается от Московского. В регионах России преобладает спекулятивное строительство и его доля в структуре общего объема составляет 60%.

Стоит отметить, что на протяжении последних пяти лет объём нового строительства в регионах планомерно снижается. Однако мы ожидаем, что в 2020 году уровень нового строительства вырастет благодаря крупным объектам BTS и составит 600 тыс. кв. м.

2019 год показал рекордный спрос на складские помещения в регионах России – объем сделок достиг уровня в 995 тыс. кв. м. При этом около 40% всех сделок в регионах было совершено в Ленинградской области (404 тыс. кв. м). Такой высокий уровень спроса на складскую недвижимость в регионах связан с  реализацией региональных программ трех крупных компаний: СберЛогистика, Озон и Почта России, а также реализации спроса со стороны крупных ритейлеров и дистрибьютора (3 крупные сделки площадью порядка 200 тыс. кв. м).

Уже в 2020 году мы ожидаем, что спрос в регионах вернется на прежний уровень и составит 500 тыс. кв. м.

Ключевые проекты и сделки:

Москва и Регионы

Источник: Департамент аналитики и исследований Cushman & Wakefield

Ключевые проекты

Москва и Регионы

Складской комплекс ПНК Парк Медведково

Складской комплекс Ролси

Источник: Департамент аналитики и исследований Cushman & Wakefield