В 2020 году девелоперы вернутся к формату спекулятивного строительства. Отчет предоставлен департаментом аналитики и исследований Cushman & Wakefield.
Несмотря на растущий рынок, значительная доля новых объектов строилась под конкретного заказчика в формате built-to-suit. По итогам 2019 года их доля в структуре нового строительства составила 70%.
Московский регион. В 2019 году лишь 30% нового строительства было реализовано в спекулятивном формате.
По итогам 2019 года общий объем складских площадей на рынке Московского региона составил 18,5 млн кв. м. Объем нового строительства 2019 года остался на высоком уровне, как и в 2018 году, и достиг 810 тыс. кв. м.
Несмотря на растущий рынок активность девелоперов относительно спекулятивного формата строительства осталась низкой. По итогам 2019 года лишь 30% построенных объектов реализовались в таком формате.
Однако нехватка качественных площадей, растущие ставки аренды и уменьшение уровня вакансии послужат драйвером для увеличения доли спекулятивного строительства в 2020 году. Самыми востребованными направлениями в Московском регионе стали южное и северное направления.
Здесь было построено по 31% от общего объема всех площадей. Однако стоит отметить, что северное направление достигло такого высокого уровня только в 4 кв. 2019 года за счет ввода в эксплуатацию второй очереди складского комплекса Белый Раст площадью 140 тыс. кв. м.
виду нехватки качественных площадей, особенно в черте города, и активно растущих запросов на склады такого типа со стороны быстроразвивающегося сегмента онлайн торговли, ряд девелоперов начали тестировать новые форматы складов (многоэтажный склад PNK Медведково, многоэтажный склад PNK M4). В 2020 году, мы ожидаем, что рынок станет более гибким и новые форматы будут продолжать появляться, в том числе форматы, основанные на опыте европейских мегаполисов, например, городская логистика. |
Ввиду нехватки качественных площадей, особенно в черте города, и активно растущих запросов на склады такого типа со стороны быстроразвивающегося сегмента онлайн торговли, ряд девелоперов начали тестировать новые форматы складов (многоэтажный склад PNK Медведково, многоэтажный склад PNK M4).
В 2020 году, мы ожидаем, что рынок станет более гибким и новые форматы будут продолжать появляться, в том числе форматы, основанные на опыте европейских мегаполисов, например, городская логистика.
Московский регион. Объекты нового строительства замедлят снижение уровня вакантных площадей в 2020 году.
К концу 2019 года доля вакантных площадей снизилась на 1,9 п. п. относительно итогового показателя декабря 2018 года и составила 3,6%. Ввиду нового спекулятивного строительства, а также высвобождения площадей компаниями, построившими склады под собственные нужды, в 2020 году на рынке будут появляться новые свободные площади.
По нашим прогнозам это приведет к тому, что уровень вакантных площадей продолжит свое снижение, однако, не такими быстрыми темпами, как в 2018 и 2019 годах, и закрепится на уровне 2,8%.
Источник: Департамент аналитики и исследований Cushman & Wakefield
В 2019 году средняя ставка аренды на складские помещения класса А составила 3900 руб. за кв. м в год. В наиболее востребованном направлении Московского региона, южном (40% всех сделок), средняя ставка аренды составила 4200 руб. за кв. м в год.
Наименьшая средняя ставка среди всех направлений Московского региона, юго-восточном направлении, составляет 3600 руб. за кв. м в год. Мы ожидаем, что при условии сохранения благоприятной конъюнктуры рынка средняя ставка аренды в 2020 году составит 4100 руб. за кв. м в год.
Московский регион. В 2019 г. доля сделок по аренде складских помещений увеличилась на 7,5 п.п. относительно 2018 г.
В 2019 году спрос на складские помещения в Московском регионе продемонстрировал снижение относительно 2018 года почти на 30% и составил 1,4 млн кв. м. В структуре сделок доля сделок по аренде составила 87,5%, доля сделок по покупке – 12,5%.
Наиболее активными игроками рынка в 2019 году стали ритейл-компании. На их долю в совокупности пришлось 40% от общего объема спроса. Средний размер сделки в 2019 году составил 13,7 тыс. кв. м.
Стоит отметить, что доля компаний-производителей растет последние 3 года (с 15% до 20%). Противоположную динамику показывают компании-дистрибьюторы. Их доля в общей структуре сделок сокращается третий год подряд (с 20% до 9%).
В структуре сделок по аренде качественныхплощадей наибольшую долю занимают компании-ритейлеры (41%), в сделках по покупке наибольшая доля у компаний-производителей (43%).
Источник: Департамент аналитики и исследований Cushman & Wakefield
Спрос в регионах достиг десятилетнего максимума и составил 995 тыс. кв. м.
В 2019 году показатель нового строительства достиг отметки 371 тыс. кв. м, что на 13% меньше значения 2018 года. Структура регионального нового строительства значительно отличается от Московского. В регионах России преобладает спекулятивное строительство и его доля в структуре общего объема составляет 60%.
Стоит отметить, что на протяжении последних пяти лет объём нового строительства в регионах планомерно снижается. Однако мы ожидаем, что в 2020 году уровень нового строительства вырастет благодаря крупным объектам BTS и составит 600 тыс. кв. м.
2019 год показал рекордный спрос на складские помещения в регионах России – объем сделок достиг уровня в 995 тыс. кв. м. При этом около 40% всех сделок в регионах было совершено в Ленинградской области (404 тыс. кв. м). Такой высокий уровень спроса на складскую недвижимость в регионах связан с реализацией региональных программ трех крупных компаний: СберЛогистика, Озон и Почта России, а также реализации спроса со стороны крупных ритейлеров и дистрибьютора (3 крупные сделки площадью порядка 200 тыс. кв. м).
Уже в 2020 году мы ожидаем, что спрос в регионах вернется на прежний уровень и составит 500 тыс. кв. м.
Москва и Регионы
Источник: Департамент аналитики и исследований Cushman & Wakefield
Москва и Регионы
Складской комплекс ПНК Парк Медведково
Складской комплекс Ролси
Источник: Департамент аналитики и исследований Cushman & Wakefield
Заметили ошибку? Выделите текст и нажмите CTRL+ENTER
Сообщить об ошибке
Спасибо!
Что-то пошло не так. Попробуйте еще раз.
Расширенный поиск
Стать партнером
Ваша заявка успешно отправлена.
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.
Что-то пошло не так. Попробуйте еще раз или свяжитесь с нами по телефону +7 812 448-68-89.
Заказать обратный звонок
Ваша заявка успешно отправлена.
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.
Что-то пошло не так. Попробуйте еще раз или свяжитесь с нами по телефону +7 812 448-68-89.
Быстрый запрос
Ваша заявка успешно отправлена.
Мы свяжемся с Вами в ближайшее время.
Что-то пошло не так. Попробуйте еще раз или свяжитесь с нами по телефону +7 812 448-68-89.
Выберите город поиска
Выбрать станцию метро