Обзор индустриальных парков Санкт-Петербурга 2018 год

Историческая справка

• Индустриальный (промышленный) парк — участок земли, в рамках которого организуется территория для размещения производственных предприятий, логистических комплексов и распределительных центров.
• Существует два типа индустриальных парков: гринфилд (greenfield) и браунфилд (brownfield):

-Гринфилд — это земельный участок, предполагающий создание промышленной территории, но не обеспеченный необходимой инженерной инфраструктурой. В рамках данного типа проектов инженерная подготовка осуществляется непосредственно под резидента.

-Браунфилд — это площадка, обеспеченная необходимой инженерной инфраструктурой и внутренней дорожной сетью.

• История создания индустриальных парков началась в 1896 году в Манчестере (Англия), когда местный предприниматель выкупил участок земли рядом с судоходным каналом, обеспечил его коммуникациями и начал сдавать в аренду, а позднее и продавать. За более чем 100 лет развития данный проект перерос в крупнейший индустриальный парк Европы – Trafford park. На текущий момент в рамках этого проекта размещается более чем 1 500 компаний.
• Развитие индустриальных парков в Санкт-Петербурге началось примерно с 2006-2007 годов, когда появились первые разговоры про редевелопмент территорий. Первым и наиболее активно развивающимся проектом на тот момент был индустриальный парк «Уткина Заводь» площадью 240 гектаров: в рамках проекта предполагается создание 4 функциональных зон, площадь непосредственно промышленной зоны составляет 170 га.
• На текущий момент в Санкт-Петербурге более 30 проектов индустриальных парков, находящихся в разной степени готовности. Общая площадь всех заявленных проектов составляет 4 650 гектаров (структура общего предложения индустриальных парков отражена на графике). Большая доля создаваемых парков обеспечивается крупным инфраструктурным проектом «Индустриальный парк Усть-Луга», реализация которого планируется на территории более чем 1 500 гектаров.
• Суммарная площадь действующих парков составляет 33% от общего объема или 2 320 гектаров. Количество действующих индустриальных парков – 18.
• В структуре предложения действующих индустриальных парков превалируют проекты, реализованные по схеме brownfield, – порядка 90% всех реализованных парков предлагают резидентам инженерно-подготовленные участки.
• Структура предложения в зависимости от размера парка приведена на диаграмме. Как видно, существенный объем предложения приходится на крупные проекты площадью свыше 100 га.
• Проектов площадью свыше 200 га на текущий момент реализовано всего 2 – это индустриальный парк «Скачки» площадью 210 га и проект М10, состоящий из 5 участков, суммарно занимающих территорию в 760 гектаров.

Структура предложения индустриальных парков.

География индустриальных парков

• Для резидентов география расположения площадки имеет важное значение. Юг города — это близость к трассам, связывающим Петербург с Москвой, являющейся основным транспортно-распределительным узлом России.
• Кроме этого, в южной части города высока концентрация железнодорожной сети, обеспечивающей грузовой оборот: здесь же располагается аэропорт Пулково; связь с портом через КАД также максимально удобно обеспечить с юга.
• Близость к кольцевой также является важным фактором привлекательности индустриального парка для резидентов. Ниже приведена структура предложения в зависимости от близости к КАД. Как видно, более половины всех действующих проектов сосредоточены на расстоянии менее 10 километров от кольцевой автодороги.

Географическая структура размещения действующих промышленных парков.

Близость индустриальных парков к КАД

Индустриальные парки Санкт-Петербурга и Ленинградской области

Экономические показатели индустриальных парков

• Усредненный показатель заполняемости индустриальных парков на текущий момент составляет 40%.
• Максимальный показатель достигается в парках, площадь которых не превышает 100 гектаров, и составляет 61%. Уровень заполняемости с разбивкой на площадь индустриального парка приведен на диаграмме.
• На текущий момент в Санкт-Петербурге располагается лишь один проект с заполняемостью, близкой к 100% – это парк от компании «А Плюс Девелопмент» – «А плюс Парк Шушары» площадью 72 гектара. Высокие показатель заполняемости можно отметить в таких проектах как Greenstate, «Марьино» и «Федоровское». Объединяющей данные проекты чертой является обеспеченность всей необходимой инфраструктурой, удачное местоположение и наличие профессиональной управляющей компании.
• В структуре резидентов лидируют производственные компании – более 80% от всех занимаемых площадок. Также резидентами индустриальных парков являются логистические компании и распределительные центры крупных торговых компаний.
• Коммерческие условия на покупку земли в индустриальном парке складываются из 2 основных составляющих:

1. Стоимость непосредственно земельного участка;
2. Стоимость приобретения необходимых инженерных мощностей.

• Стоимость 1 кв.м земли в парке реализованного по схеме гринфилд (без коммуникаций) находится в диапазоне 800 – 1 900 рублей за квадратный метр.
• Стоимость 1 кв.м земли в парке реализованного по схеме браунфилд (с подведенными коммуникациями) находится в диапазоне 2 500 – 3 500 рублей за квадратный метр.
• Для успешного заполнения и функционирования индустриального парка необходимо профессиональное управление.
• На этапе запуска проекта, роль управляющей компании заключается в обеспечении инженерной территории и необходимо документации. Наличие данных составляющих позволяет потенциальному резиденту в кратчайшие сроки приступить к проектированию и строительству своего производства.
• На этапе эксплуатации индустриального парка, управляющая компания отвечает за обслуживание инженерных сетей и внутренних дорог, для обеспечения бесперебойной работы резидентов.

Показатели заполняемости индустриальных парков

Структура резидентов по отраслевой принадлежности

Тенденции сегмента

Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate:

• В 2015 году вышло постановление правительства РФ об индустриальных парках, в котором обозначены параметры, по которым промышленную зону можно отнести к индустриальному парку. Для получения статуса парка необходимо пройти сертификацию. На бумаге наличие такого сертификата дает возможность на получение преференций из бюджета. На данный момент в Санкт-Петербурге и Ленинградской области действуют три индустриальных парка, сертифицированных в соответствии с требованиями Министерства промышленности и торговли РФ и занесенных в реестр Ассоциации индустриальных парков. Это индустриальные парки «Марьино», «Левобережный», Greenstate.
• Локация предприятия на территории индустриального парка имеет ряд видимых преимуществ: полностью инженерно-подготовленные участки, что позволяет экономить время на запуск проекта: парки всегда имеют единую управляющую компанию, которая занимается решением всех технических и организационных вопросов. Кроме того, работа в индустриальном парке подразумевает чистоту юридических сделок, налоговые льготы, упрощенный порядок регистрации, административную поддержку.
• Несмотря на ряд преимуществ, на сегодняшний момент предложение в индустриальных парках превышает спрос. И процесс редевелопмента «серого пояса» не способствует увеличению темпов релокации промышленных предприятий в индустриальные парки. Причины очевидны: вывод предприятия из города, во-первых, длительный процесс, требующий серьезных инвестиций, во-вторых, компании не готовы отказываться от локации с хорошей транспортной доступностью в черте города – это может привести к потере высококлассных специалистов и падению эффективности.
• В перспективе мы прогнозируем рост спроса на индустриальные парки со стороны промышленных предприятий: консолидированный индекс промышленного производства Санкт-Петербурга в 2017 году демонстрировал рост и составил 104,9% (для сравнения общероссийский – 101,2%). Наиболее активно развиваются легкая и пищевая промышленность, среднее и тяжелое машиностроение.
• Тяжелое машиностроение активно развивается благодаря гособоронзаказу, а также заключенным крупным международным контрактам – строительство АЭС в Турции, Индии, Иране и так далее. Доля Санкт-Петербурга в общем объеме машиностроительной продукции по России – более 10%.
• Также развивается станкостроение и фармацевтическая отрасль ввиду развития действующей программы импортозамещения и переоснащения предприятий.
• Активно развивалось в 2017 году автомобилестроение. В свете некоторого укрепления рубля и уменьшения уровня инфляции, а также стабилизации экономической ситуации, индекс доверия населения возрос, люди стали больше брать кредиты на покупку автомобилей. Вырос спрос на популярные модели до 1 млн. рублей. Петербургские автозаводы нарастили выпуск автомобилей.

Источник: международная консалтинговая компания IPG.Estate