Обзор рынка индустриальной и складской недвижимости: итоги 2018 года

Предложение

На начало 2019 года общий объем складского рынка Санкт-Петербурга находится на уровне 2,8 млн. кв.м.
Объем ввода качественных складских площадей по итогам 2018 года составил 77 300 кв.м. Темпы роста рынка продолжают показывать негативные рекорды: на начало 2019 года зафиксирован минимальный объем качественного спекулятивного ввода с 2011 года.
Прирост рынка обусловлен вводом трёх ключевых складских комплексов.

Практически все вновь введенные складские комплексы реализованы для спекулятивных целей.
Общая структура рынка качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга незначительно изменилась: увеличилась доля спекулятивных складских комплексов. На начало 2019 года склады для собственных нужд занимают долю в 52%, доля спекулятивных проектов составляет 48%.
Исходя из планов некоторых девелоперов, на перспективу 3-5 лет ожидается существенный прирост нового качественного предложения.
Однако, по прогнозам IPG.Estate, прирост рынка складской недвижимости в 2019 году составит порядка 100 000 кв.м

Спрос

Спрос на качественные складские комплексы остается стабильно высоким. Так, по итогам 2018 года было заключено несколько крупных сделок, суммарной площадью порядка 108 200 кв.м.
На фоне низких темпов прироста в сегменте качественных складов, продолжает укрепление тренд на заключение договоров аренды на строящиеся проекты. Так компания «Красное и Белое» арендовала 38 000 кв.м в строящемся комплексе «Осиновая Роща».
Сохраняется тенденция заключения сделок по покупке качественных складских и производственных помещений.

В структуре спроса на складские и производственные помещения преобладают блоки от 1 000 до 3 000 кв.м, также сохраняется высокая доля востребованности блоков до 1 000 метров.
В географической структуре спроса на складские помещения, расположенные за чертой города, лидирующие позиции удерживают южные районы города с удобным доступом к Московскому и Пулковскому шоссе.
На складские помещения, расположенные в черте города, максимальный спрос сосредоточен в Красногвардейском, Московском и Приморском районах.

Вакансия и ставки аренды

Суммарный уровень вакантных площадей демонстрирует умеренное снижение. На начало 2019 года 3,5% от общего объема качественных производственно-складских помещений остаются свободными.
На уровне низких объемов ввода и отсутствия больших объемов свободных складских блоков ставки аренды растут. По итогам 2018 года рост арендных ставок составил 3,4%.
Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 470 – 550 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Складские комплексы класса В номинируют ставки аренды в диапазоне 400 – 480 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Уровень запрашиваемых ставок аренды на качественные производственные помещения находится в диапазоне 420 – 500 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.

Тенденции и прогнозы

Уровень вакансии в качественных ПСК продолжит тренд на снижение.
Наиболее активными игроками в сегменте аренды качественных складов станут компании сегмента Интернет-торговли.
Логистические компании рассматривают вопрос строительства собственных складов.
Ставки аренды продолжат демонстрировать умеренный рост.
Объемы строительства спекулятивных складов будут увеличиваться.