Обзор рынка индустриальной и складской недвижимости Санкт-Петербурга по итогам первого полугодия 2019 года
Отдел исследований и консалтинга компании IPG.Estate подготовил обзор рынка индустриальной и складской недвижимости по итогам первого полугодия 2019 года.
Предложение
На конец первого полугодия 2019 года общий объем складского рынка Санкт-Петербурга находится на уровне 2,98 млн. кв.м.
Прирост рынка в первом полугодии обусловлен вводом двух ключевых складских комплексов.
Объем ввода качественных складских площадей по итогам первого полугодия 2019 года составил 74 500 кв.м.
По нашим прогнозам, до конца 2019 года будет введено еще порядка 50 000 кв.м качественных складских площадей.
Общая структура рынка качественной складской недвижимости Санкт-Петербурга незначительно изменилась: увеличилась доля спекулятивных складских комплексов. На начало второго полугодия 2019 года склады для собственных нужд занимают долю в 52%, доля спекулятивных проектов составляет 48%.
Исходя из планов некоторых девелоперов на перспективу 3-5 лет, ожидается существенный прирост нового качественного предложения.
В 2019 году могут быть закрыты несколько сделок купли-продажи. ГК NordEst выставила на продажу ряд непрофильных для игрока активов: складской комплекс в Металлострое, производственную площадку в Пикалево, складскую базу в Сланцах, а также два участка в Кингисеппе. ГК «УНИСТО Петросталь» выставила на продажу производственно-складской комплекс площадью 11,2 тыс. кв.м, куда входят три земельных участка общей площадью 2 га.
120 000 кв.м – ожидаемый прирост спекулятивного предложения по итогам 2019 года.
Спрос
По итогам первого полугодия заключено несколько крупных сделок, суммарной площадью порядка 35 000 кв.м.
Сохраняется спрос на build-to-suit.
На фоне низких темпов прироста продолжает укрепление тренд на заключение договоров аренды на строящиеся проекты.
В структуре спроса на складские и производственные помещения преобладают блоки от 1 000 до 3 000 кв.м.
В географической структуре спроса на складские помещения, расположенные за чертой города, лидирующие позиции удерживают южные районы города с удобным доступом к Московскому и Пулковскому шоссе.
На складские помещения, расположенные в черте города, максимальный спрос сосредоточен в Красногвардейском, Московском и Приморском районах.
Вакансия и ставки аренды
Суммарный уровень вакантных площадей демонстрирует умеренное снижение. На конец первого квартала 2019 года 3,5% от общего объема качественных производственно-складских помещений остаются свободными.
Уровень вакансии в качественных ПСК продолжит тренд на снижение.
На уровне низких объемов ввода и отсутствия больших объемов свободных складских блоков ставки аренды растут. По итогам 2018 года рост арендных ставок составил 3,4%.
Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 490 – 600 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Складские комплексы класса В номинируют ставки аренды в диапазоне 400 – 480 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Уровень запрашиваемых ставок аренды на качественные производственные помещения находится в диапазоне 420 – 500 рублей за квадратный метр в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.
Тенденции и прогнозы
Логистический сектор Санкт-Петербурга по факту обслуживает весь СЗФО, поэтому потребность в строительстве качественных складских комплексов будет расти, учитывая увеличение грузооборота. Соотношение строительства новых спекулятивных объектов и build-to-suit будет равным.
Самыми активными игроками останутся представители Интернет-торговли, среди которых максимально востребованы складские комплексы в черте города, закрывающие «последнюю милю».
Частотность сделок по покупке участков в индустриальных парках сохранится на низком уровне. Это связано, в том числе, с длительным процессом переговоров и заключения договора. В течение года в одном парке проходит 1-3 сделки.
