Обзор рынка: ИТОГИ 2017 года

Предложение

По итогам 2017 года общий объем рынка складской недвижимости увеличился на 92 тысячи кв.м и достиг уровня в 2,7 млн. кв.м.
Показатель нового ввода минимален с 2011 года. На фоне ограниченности качественного спекулятивного предложения продолжается укрепление тенденции выхода проектов с максимальной заполняемостью.
По итогам 2017 года укрепилась доля спекулятивных складов. 70% вновь введенных площадей построены для спекулятивных нужд.
Структура общего стока качественных складских помещений существенно не изменилась. На начало 2018 года склады, реализованные для собственных нужд, составляют 54% от общего объема предложения, спекулятивное предложение занимает долю в 46%.

Динамика ввода новых площадей

Ключевые складские проекты, введенные в 2017 году

Типовые запросы арендаторов в 2017 году

Аренда склада: 1000-2500 кв.м, высота потолка от 6-и метров, 2-ое ворот на блок, уровень пола 1,2 метра, наличие стеллажей.
Покупка склада: помещения площадью 2000–5000 кв.м, удобная транспортная доступность, потолок от 10 метров.
Заявки на аренду от производственных компаний: помещение площадью 1000-3000 кв.м, выделенная мощность 100-300 кВт, наличие кран-балки.
Заявки на покупку от производственных компаний: помещение площадью 5000-10000 кв.м, выделенная электрическая мощность 500-1,5 МВт.

Спрос

На фоне рекордно низкого ввода качественных складских площадей продолжается снижение уровня вакансии.
На текущий момент вакансия в качественных складских комплексах находится на уровне 4%
По итогам 2017 года структура спроса существенно не изменилась. Высокую активность исторически демонстрируют компании FMCG сегмента, дистрибьютеры непродовольственных товаров.
По итогам 2017 года компании логистического сектора вернул второе место в структуре сделок по аренде – 28% против 19% в 2016 году.
Крупнейшая сделка была заключена логистической компаний Alidi, арендовавшей 15 000 кв.м в складском комплексе «Октавиан».
Стабильно высокий спрос демонстрируют компании производственного сектора, однако, ввиду ограниченного предложения в сделки переходит только треть заявок.

Структура спроса по отраслевой принадлежности арендаторов

Структура спроса на производственные помещения

Структура спроса на складские помещения

Ставки аренды

На конец 2017 средний уровень арендных ставок, номинируемых собственниками, составляет 4 100 рублей за квадратный метр в год безучета НДС, коммунальных услуг, операционных расходов.
В 2017 году ставки аренды продолжали демонстрировать умеренный рост на фоне дефицита нового предложения. По итогам 2017 года ставки увеличились на 2,5%.
Производственные компании рассматривают ставку аренды не выше 360-380 рублей за квадратный метр в месяц, включая НДС, при этом коммунальные расходы оплачиваются отдельно.

Динамика ставок аренды и уровня вакансии

Тенденции и прогнозы

По нашим оценкам, 80% запросов на аренду и покупку помещений приходит от производственных компаний. Наибольшую активность проявляют компании из отрасли легкой промышленности и среднего машиностроения.
Традиционно высок спрос со стороны производителей продуктов питания, но предложение качественных помещений под пищевое производство на рынке Петербурга очень ограничено. На ряду с ними спрос формируют логистические компании, дистрибьюторы товаров народного потребления, строительных и отделочных материалов.
Ввиду этих условий все больше собственников выражают готовность строить объекты по схеме built-to-suit под конкретного арендатора с соблюдением требований клиента. Арендаторы опасаются рисков: во-первых, более высоких ставок, в сравнении с рыночным уровнем ставок на существующие объекты, во-вторых, срыва указанных сроков ввода объектов в эксплуатацию.
Потенциальные арендаторы наряду с арендой все чаще рассматривают варианты покупки объектов.
Со стороны арендаторов наибольшей востребованностью пользуются производственные помещения в черте города, оборудованные грузоподъемными механизмами (кран-балки грузоподъемностью от 5 тонн и выше).
Средняя площадь блока по запросу на аренду склада составляет 1500-2000 кв.м, средняя площадь по запросу на аренду производственных площадей - 2000-3000 кв.м.
Арендаторы формируют высокий уровень спроса на небольшие блоки площадью до 1000 кв.м в формате light industrial.

Знаковые события рынка

Raven Russia приобрел складской комплекс «Гориго» общей площадью 87 000 кв.м в промышленной зоне «Горелово».
PNK Group анонсировала строительство офисно-складского комплекса для компании Victoria Stenova площадью 9000 кв.м в индустриальном парке «Софийская-КАД». Это первая сделка в парке.
Девелопер Nordway анонсировал старт строительства спекулятивного склада «Логопарк М-10» площадью 28 000 кв.м в Шушарах на 2018 год.
«Севкабель» анонсировал строительство завода стоимостью 3 млрд рублей на территории индустриального парка «Марьино». Строительство планируется начать во втором полугодии 2018 года.
Продолжает развитие фармкластер Петербурга. Так, фармацевтическая компания «Полисан» заканчивает строительство третьей очереди завода. Активность проявляют и более мелкие компании фармацевтического рынка: в 2017 году IPG.Estate закрыла сделку по покупке склада фармацевтической компанией в Приморском районе.
Компания Fazer отложила строительство завода в Петербурге на три года. Планируемые инвестиции в проект должны были составить 14,8 млрд рублей.
Из-за разгоревшегося корпоративного конфликта один из крупнейших интернет-ритейлеров России «Юлмарт» начал предлагать свои новые распределительные центры в продажу и аренду.
Предприятия «серого пояса» продолжают активно выводить площади в аренду и продажу. Например, АО «ЛОМО» в 2017 году высвободило под аренду ряд производственных площадей. В течение 2017 года компания IPG.Estate успешно реализовала три сделки по аренде общей площадью 10 000 кв.м.

Ключевые сделки 2017 года

Ключевые сделки компании IPG.Estate 2017 года

Источник: международная консалтинговая компания IPG.Estate