Обзор рынка складской недвижимости Москвы за 2018 год
В Московском регионе в 2018 г. зарегистрирован рекордный спрос на складские помещения.
Доля свободных площадей в Москве снижается, запрашиваемые арендные ставки растут.
Девелоперы отдают предпочтение строительству под клиента спекулятивному строительству.
Спрос на складскую недвижимость стабилен
Тенденции. Москва и регионы.
2018 год показал рекордный спрос на складские помещения в Московском регионе - объем сделок достиг максимального за 10 лет уровня в 1,9 млн. кв. м. Средний размер сделки не изменился по сравнению с 2017 г. и составил 15 тыс. кв. м, поэтому рост произошел за счет увеличения количества сделок.
Доля свободных площадей постепенно снижается, мы отмечаем отсутствие больших блоков (более 20 тыс. кв. м) готовых для аренды/покупки. Однако тренда на рост спекулятивного строительства нет, основную долю объектов, планируемых к вводу в 2019 году, составляют проекты built-to-suit.
В Московском регионе отмечается дефицит новых площадок для строительства складской недвижимости на наиболее востребованных направлениях (юг и север). Объем арендованных и купленных площадей в регионах ниже московского. Однако спрос стабилен – по сравнению с 2017 год объем сделок уменьшился незначительно. В следующем году мы ожидаем, что спрос останется на сравнимом с 2018 годом уровне.
Так же как и в Московском регионе доля спекулятивного строительства невелика. Девелоперы предпочитают строить объекты под клиента. Крупные складские комплексы, кроме Москвы, были введены в 2018 году в Ярославле, Екатеринбурге, Казани, Уфе, Санкт-Петербурге.
В Московском регионе рынок растет
Уменьшение доли свободных площадей и рост арендных ставок.
На фоне рекордного объема сделок, на протяжении 2018 г. отмечалось постепенное снижение уровня свободных площадей. В связи с ограниченным вводом спекулятивных объектов (всего 35% от нового строительства в 2019 г.) и сохранением высокого спроса на складские площади мы ожидаем, что данный тренд сохранится в следующем году.
В 2018 г. арендная ставка выросла по сравнению с 2017 г. на 10% и находится на уровне 3600-3800 руб. за кв. в год. При условии сохранения благоприятной конъюнктуры рынка – высокого спроса и уменьшения доли свободных площадей, в 2019 г. возможен дальнейший рост арендной ставки.
Московский регион: рекордно высокий спрос на склады
Спрос и предложение. Московский регион.
В 2018 году предложение увеличилось на 787 тыс. кв. м складских площадей, что в два раза превышает показатель 2017 года. Мы ожидаем, что в 2019 г. объем ввода составит около 700 тыс. кв. м, в основном новое строительство будет обеспечено за счет объектов built-to-suit.
В 2018 году было арендовано и куплено 1,9 млн кв. м качественных складских площадей, что является рекордным показателем за последние 10 лет. По нашим прогнозам в 2019 году спрос снизится до естественного для рынка уровня, объем сделок составит около 1,5 млн кв. м качественных складских площадей.
Основной арендатор - ритейл
Спрос. Московский регион
Традиционно наибольшую долю в объеме сделок по продаже и аренде складских площадей занимают компании сегмента розничной торговли. В этом сегменте средний размер сделки выше чем в среднем по рынку – 24,5 тыс. кв. м.
Наибольший прирост в структуре спроса продемонстрировали логистические компании, в основном за счет уменьшения доли дистрибьютеров.
Что касается структуры спроса по сфере деятельности, то лидерами являются компании категории «Продукты питания», на них приходится 24% арендованных и купленных площадей.
В 2019 г. мы не ожидаем существенных изменений в структуре спроса.
Дефицит предложения в отдельных регионах
Спрос и предложение. Регионы.
Объем ввода новых площадей в регионах России находится на низком уровне – в 2018 г. было построено 301 тыс. кв. м складской недвижимости. Аналогично с Московским рынком в регионах отмечается недостаток спекулятивного строительства. В ответ на дефицит предложения в следующем году мы увидим рост строительной активности в целом ряде регионов (Екатеринбург, Новосибирск, Ростов-на-Дону).
На конец года объем арендованных и купленных складских площадей составил 556 тыс. кв. м. При одинаковом количестве сделок по сравнению с 2017 г., отмечается увеличение среднего размера с 7 тыс. кв. м до 10 тыс. кв. м. Санкт-Петербург лидирует по объему заключенных сделок - 44% от общего объема арендованных и купленных площадей в регионах.
Основной арендатор – ритейл
Спрос. Регионы
По-прежнему около 50% спроса на складские площади в регионах формируют компании сегмента розничной торговли. В два раза сократился спрос со стороны дистрибьютерских компаний – с 16 до 8%.
В структуре спроса по сферам деятельности наиболее представлена категория «Продукты питания», она составляет 38% от всего объема сделок по аренде и покупке. В 2019 г. мы не ожидаем существенных изменений в структуре спроса.
Ключевые проекты и сделки
Источник: Департамент аналитики и исследований Cushman & Wakefield
