Как дата-центры создают новый спрос на склады и light industrial

Рост ЦОД влияет не только на рынок технологической недвижимости. Вокруг крупных дата-центров формируется цепочка поставщиков, подрядчиков и сервисных компаний, которым нужны склады, производственно-складские блоки и помещения light industrial. Здесь хранят оборудование, комплектуют поставки, собирают инженерные узлы и держат запас деталей для ремонта.

Для рынка коммерческой недвижимости это новый источник спроса. Таким арендаторам важны не только ставка и транспортная доступность, но и близость к заказчику, электрическая мощность, безопасность и круглосуточный доступ.

ЦОД создают спрос за пределами своей площадки

Влияние ЦОДов на рынок индустриально-складской недвижимости рассмотрено в исследовании Cushman & Wakefield «From Megawatts to Multipliers». Аналитики изучили около 36 млн кв. м арендованных индустриальных площадей в шести американских центрах развития ЦОД. С 2022 по 2025 год компании из этой экосистемы обеспечили 10,4% новых складских и индустриальных сделок, а в 2025 году их доля достигла 14,4%. Объем такой аренды за год увеличился на 44%.

Эти показатели относятся к США и не являются полностью релевантными для России. Однако сама логика универсальна: дата-центру необходима внешняя инфраструктура. Для строительства требуются кабель, трансформаторы, генераторы, системы охлаждения и телекоммуникационное оборудование. После ввода сохраняется спрос на запасные части, обслуживание и срочный ремонт.

Кто арендует склады рядом с дата-центрами

Потенциальные арендаторы – производители и дистрибьюторы электротехнического и климатического оборудования, инженерные компании, телекоммуникационные подрядчики, сервисные службы и логистические операторы.

На этапе строительства им нужны площади для хранения и подготовки оборудования к монтажу. После запуска ЦОД часть спроса остается: критические системы требуют обслуживания, а детали к ним должны быть доступны и в пределах краткосрочной доставки.

Такой склад может совмещать хранение, сборку, ремонт и офис инженеров. Поэтому не всегда подходит классический распределительный объект. Нередко более удобным оказывается блок light industrial, где складская, производственная и административная части находятся под одной крышей.

Локация определяется скоростью обслуживания

Обычный склад выбирают с учетом магистралей, рынков сбыта и стоимости перевозки. Для компаний, обслуживающих ЦОД, важным критерием становится время реакции на запрос заказчика.

При отказе системы электроснабжения или охлаждении ждать поставку несколько дней нельзя. Поэтому подрядчикам выгодно размещать складские помещения так, чтобы быстро добираться до одного или нескольких кластеров дата-центров.

Однако размещаться вплотную к дата-центру не всегда выгодно. Участки с доступной электрической мощностью обычно стоят дороже, поскольку на них претендуют и сами операторы ЦОД. Поэтому компаниям важно найти разумный компромисс: выбрать объект достаточно близко для быстрого обслуживания, но не переплачивать за локацию и при возможности работать сразу с несколькими дата-центрами.

Инженерные параметры становятся решающими

Для хранения серверного и электротехнического оборудования недостаточно свободной площади. Значение имеют нагрузка на пол, высота, размеры ворот, работа с тяжелыми грузами, температурный режим и контролируемый доступ.

Если в помещении будут собирать, тестировать или ремонтировать компоненты, особенно важны выделенная электрическая мощность и возможность ее увеличения. Бывшие производственные здания иногда получают преимущество благодаря созданной ранее инженерной инфраструктуре.

Перед тем как купить склад или заключить долгосрочный договор аренды, важно проверить фактическую мощность, состояние сетей и сроки модернизации.

Что проверить при выборе объекта

Поиск склада стоит начинать с операционного сценария: будет ли помещение использоваться только для хранения или также для комплектации, сборки и ремонта.

При сравнении вариантов важно оценить:

• время в пути до обслуживаемых ЦОД;
• доступную мощность и резерв для роста;
• возможность круглосуточной работы;
• параметры пола, ворот и погрузочных зон;
• условия хранения дорогостоящего оборудования;
• возможность разместить мастерскую и офис;
• потенциал расширения.

Более высокая ставка может быть оправдана, если объект помогает сократить сроки доставки, не требует сложного переоборудования и помогает быстрее реагировать на аварийные заявки.

Что меняется для собственников

Для владельцев складов и производственных объектов экосистема ЦОД создает возможность привлечь новую категорию арендаторов. Особенно перспективны площадки рядом с технологическими кластерами, а также здания с резервом мощности и гибкой планировкой.

Универсальной логики модернизации нет. Одному пользователю нужна высокая мощность, другому – усиленный пол, третьему – несколько сервисных зон. Поэтому до начала реконструкции полезно изучить потенциальный спрос и выяснить, какие компании уже работают в данной локации.

Развитие дата-центров не заменит традиционный спрос на складские комплексы, но добавит к нему новый сегмент. Для арендаторов и покупателей решающим станет сочетание локации, инженерной готовности и возможности адаптировать помещение. Для собственников – понимание того, что индустриальная недвижимость все чаще обслуживает не только товарные потоки, но и цифровую инфраструктуру.

Материал подготовлен на основе статьи Commercial Property Executive «Data Centers Are Giving Warehouse Demand a Jolt» и исследования Cushman & Wakefield «From Megawatts to Multipliers: The Data Center Effect on Industrial Demand, Jobs and Local Revenue». Данные относятся к рынку США и приведены как иллюстрация формирующейся тенденции.