«Все ушли на склад» Самочувствие рынка складов и индустриальной недвижимости

Редакция газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» и сайта NSP.RU совместно с Фондом имущества Санкт-Петербурга провела онлайн-дискуссию «Все ушли на склад». Профессиональные участники обсудили, как пандемия повлияла на рынок складской недвижимости.

Филипп Чайка, руководитель отдела Складской и Индустриальной недвижимости IPG.Estate, подвёл итоги трёх кварталов, описал климат рынка на всех этапах пандемии и ответил на ожидания клиентов и собственников от сегмента складов.

Устойчивый рынок складов

Многие клиенты ожидали сильного падения рынка складов и промышленных площадей. В связи с мировым недугом, рынок обрекли на резкий рост вакансии и понижение ставок до 250 рублей.

Но уже к началу мая этого года стало ясно, что складская и индустриальная недвижимость оказалась самым стабильным сегментом коммерческих помещений. Активизировался клиентский спрос, и к концу лета участники рынка перестали питать иллюзию краха.

Новое предложение

Всемирный форс-мажор не дал прогнозам конца 2019-го сбыться в точности. В IV квартале многие девелоперы анонсировали вывод на петербургский рынок своих спекулятивных проектов. Суммарно ожидался прирост 230 тыс. кв.м качественной складской недвижимости в рамках текущего года, но произошла существенная корректировка. Девелоперы остановили свои планы, заморозили проекты, ожидая более стабильных времен.

Объем рынка складской недвижимости на 2020 год оценивается в 3.млн квадратных метров. Объем нового ввода спекулятивных складов по итогам трех кварталов составил 57,8 тыс. кв.м:

• «Марвэл Логистика» (51 тыс. кв.м) на юге Петербурга (еще на этапе строительства комплекс арендован компанией Ozon);
• ПСК «Сосновая Поляна» (6 800 кв.м) на юге.

К концу года ожидается СК «Осиновой Рощи» - парк площадью около 50 000 квадратных метров ожидает подписания акта ввода.

Поглощение спекулятивных площадей

Арендное поглощение составило 90 тыс. кв.м за три квартала, не включая сделки формата build-to-suit.

Объем поглощения площадей Петербурга к концу года составит 130 000 кв.м, что ниже ожидаемых показателей на 7,6%.

Вакансия и ставка

Вакансия упала с 65 до 35 тысяч кв. метров, составив 1,3% в классах А и В. Ставки же не претерпели существенных корректировок, изменившись лишь на 1,5%:

• 500 - 580 рублей за кв.м/год, включая НДС и операционные расходы - класс А
• 420-450 рублей за кв.м/год при тех же условиях - класс В
• 400 - 500 рублей за кв.м/год - производственные помещения

Динамика прироста качественных складских площадей

Понять, почему к 2020 году петербургский рынок обрел устойчивость в виде низкой вакансии и качественно высоких ставок аренды, можно благодаря ретроспективе.

В 2014 году на рынке случился крупный прирост спекулятивной складской и промышленной недвижимости, соответственно, и ставки, и девелоперская активность упали.

С 2015-го начинается понижение ввода новых складских площадей.

В 2019 ожидался новый цикл ввода объектов в последующем году, когда активность крупных девелоперов подстегнула бы и малых заполнять рынок новыми проектами. Но пандемия внесла свои коррективы, и введены были 2 основных проекта общей площадью в 57 тысяч «квадратов», большая часть которой уже законтрактована.

Заявленные проекты

Не все заявленные проекты находятся в активной стадии реализации, но ввод большинства намечен на 2021 - начало 2022 года. Это «Гепард» (19 тыс. кв.м), «Русич Шушары» (50 тыс. кв.м) на юге, «Октавиан» (15 тыс. кв.м) на севере и другие проекты.

Одной из тенденций стали проекты реализации оптово-распределительных центров. В ряд заявленных проектов ОРЦ входят 3 крупных объекта.

• «НАРТ» на Софийской, 60. Находится на этапе строительства. Первая очередь в 40 тыс. кв.м должна быть введена в 2021 году.
• Фудмаркет (45 тыс. кв.м) в Выборгском районе готовится к возведению: на данном этапе к участку подводятся сети.
• «НОРД ОВОЩ» - проект Калининской овощебазы (110 тыс. «квадратов»). Ввод намечен на 2021 год.

Крупнейшие сделки 2020: склады

Более 100 тысяч квадратных метров составили сделки формата build-to-suit. Из крупнейших сделок за последние 9 месяцев выделяются 54 тысячи квадратных метров, арендованные компанией «ВкусВилл» на территории ПНК «Парк Софийская». В том же промышленном комплексе Fix Price снял под себя 35 000 «квадратов», а компания «Эксклюзив» арендовала 37 тысяч кв.м в пока не введённом индустриальном парке «Русич Шушары».

Тренды 2020

1. Активизация спроса на земельные участки площадью 1-2 гектара из-за дефицита предложения и влияния пандемии.
2. Запрос на покупку готовых производственных площадей под собственные нужды компаний. Связан с готовностью банков кредитовать финансово стабильные организации под покупку производственного помещения.
3. Активизация потенциальных частных инвесторов, готовых покупать склады для дальнейшей сдачи в аренду. Причина высокая устойчивость к кризисным явлениям складского сегмента в Петербурге.

Порог входа на рынок складов А и В классов начинается от 500 миллионов рублей за метраж в 10 тыс. кв.м. При этом пока основной инвестиционный интерес исходит от лиц, располагающих меньшей суммой денежных средств, а предложение крайне ограничено и не сопровождается дисконтом.

Индустриальная недвижимость

В Санкт-Петербурге располагается около 50 крупных производственных площадок, общая площадь которых составляет более 15 га. Город обладает 19 тыс. га земель промышленного назначения, что составляет 13,6% от его общей площади.

Трудности подсчета

Проблема определения объемов рынка заключается в невозможности подсчета количества производственных помещений, объектов класса С. Разнообразие характеристик затрудняет процесс сравнения объектов данной категории, а неявная вакансия препятствует обнаружению всех таких объектов.

Явным примером является переезд Севкабеля с перевозом мощностей на 50 тыс кв.м на территорию Кировского завода, вакансия которого составляет не более 10 тысяч «квадратов». Реструктуризация Кировского завода осталась в тени наблюдений экспертов индустриального рынка.

Также препятствием для подсчетов является множество собственников на одной масштабной площадке, отследить их движения невозможно. 

Особенность рынка

Еще одной особенностью рынка индустриальных парков является практически полное отсутствие профессиональных игроков, сдающих спекулятивные производственные площади.

Показательным объектом служит компания «Пактум Холдинг». В прошлом году ею был куплен завод во Всеволожске площадью более 113 тысяч кв.м. Основной целью покупки стала спекулятивная сдача качественных помещений в аренду под производственные нужды. Единственным недостатком объекта является его удаленность от Петербурга.

Крупнейшие сделки 2020: индустриальные парки

Год ознаменовался четырьмя крупными производственными сделками на рынке индустриальной недвижимости. В сравнении с 2019 годом, за который было заключено 8 крупных сделок, это низкий показатель.

Индустриальные парки СПБ и ЛО

В городе и его области расположено 18 индустриальных парков общей площадью 2,3 га. Средний показатель заполняемости составляет 40%. Основные резиденты - это производственные компании, логистические и распределительные структуры - лишь 20% от всего пула арендаторов.

Ставка

Стоимость покупки земельного участка в индустриальном парке плавно шла на понижение с 2017 года, и на настоящий момент в среднем составляет от 1500 до 3500 рублей за кв.м.

Новый ввод

За 2020 год появилось два новых индустриальных парка:

• Парк Raum (Бугры). Три терминала класса А реализуется по системе Build-to-Suit
• PNK парк Шушары 3. Общая площадь - 145 тыс. кв.м, крупные арендаторы - «ВкусВилл» и Fix Price.

В ряду проблем сегмента стоит острая нехватка помещений под пищевые, опасные производства, выпуск фармацевтики и машиностроения. Указанные сферы нуждаются в специфическом оснащении. Предложение рынка не покрывает эти запросы, и арендаторы зачастую находятся в длительном поиске индустриальной недвижимости, а сектор фармацевтики арендует небольшие площади или отстраивает собственные предприятия.