Будущее многоэтажных складов не за горами

С ростом электронной коммерции спрос на склады последней мили продолжает расти на фоне отсутствия предложения. Если для России строительство многоэтажных складов последней мили — уникальный опыт, то в странах Азии и Европе данное направление уже не ново, а в США активно развивается. В статье делимся мнением зарубежных экспертов о том, как ниша многоэтажных складов помогает удовлетворить растущий спрос на дистрибуцию "последней мили", о сложностях строительства и существующих проектах.

В новом отчете JLL Urban Logistics освещаются возможности и проблемы, с которыми сталкиваются девелоперы, нацеленные на растущий рынок логистики "последней мили". Мехтаб Рандхава, руководитель отдела глобальных промышленных исследований компании JLL, отмечает, что всего в США завершено строительство семи зданий и четыре находятся в стадии строительства. По его словам, еще около 12 зданий находятся на стадии планирования в крупных мегаполисах.

"Девелоперы изучают различные площадки по всей стране для переоборудования или строительства логистических комплексов "последней мили". Поскольку спрос на электронную коммерцию в будущем будет расти, арендаторы пересматривают свои логистические цепочки, чтобы обеспечить более близкое расположение своих логистических объектов к густонаселенным городским районам. В результате будет сохраняться высокий спрос на новые земельные участки", - сказал Рандхава.

Пять лет назад компания Prologis создала первый многоэтажный логистический объект в США, позаимствовав концепцию, которая зародилась в Азии как минимум двумя десятилетиями ранее и предусматривала строительство складов в густонаселенных районах с дефицитом земли. Европейские рынки, столкнувшиеся с проблемами плотности застройки, подхватили эту тенденцию несколько лет спустя, и в итоге она дошла до Сиэтла, где в 2018 году на территории 13,6 акра открылся трехэтажный склад Prologis Georgetown Crossroads площадью 590 000 кв. футов.

"Если мы рассмотрим рынки APAC с ограниченными земельными ресурсами или такие города, как Лондон, где концепция многоэтажных складов получила широкое распространение, то окажется, что эта тенденция неизбежно будет развиваться и в США, пусть и более медленными темпами", - отметил Рандхава. "Хотя многоэтажные здания необходимы не для каждого рынка, многие густонаселенные рынки могут выиграть от эффективности и экономии на масштабном эффекте, которые обеспечивают эти сооружения при перемещении товаров".

По словам Рандхавы, важно отметить, что пользователи таких помещений обычно используют небольшие фургоны для доставки товаров, чтобы преодолевать трудности, связанные с движением транспорта и узкими дорогами в городских центрах. По его словам, новые многоэтажные здания специально проектируются для размещения автопарковки для фургонов, грузовиков и автомобилей сотрудников, а также для удовлетворения особых требований к высокоэнергетическим и электрозарядным установкам.

"Эта тенденция свидетельствует о создании более устойчивых и технологически совершенных логистических комплексов, отвечающих меняющимся потребностям урбанизированных территорий. По мере роста плотности застройки городов ожидается увеличение спроса на современные, адаптируемые и экологически безопасные многоэтажные склады", - говорит Рандхава.

В отчете отмечается, что меры по обеспечению экологичности, такие как зарядные станции для электромобилей, солнечные батареи на крышах и более экологичные методы доставки, позволяют компенсировать "углеродный след" городских логистических зданий.

Трудности при строительстве

Одними из самых серьезных препятствий для строительства многоэтажных складов в городах являются ограниченность земельных участков и зонирование территории. Ланне отмечает, что городские логистические здания не являются типичными современными зданиями типа big-box. Например, почти 60% городских логистических зданий в Нью-Йорке были построены в период с 1900 по 1959 год. Законы о зонировании, действующие в стране в отношении промышленной недвижимости, также являются устаревшими. Процесс согласования может быть длительным и сложным, а многие муниципалитеты сталкиваются с противодействием жителей, требующих введения моратория на строительство новых промышленных объектов.

"Хотя в краткосрочной перспективе могут возникнуть трудности с финансированием, основной спрос и экономическая целесообразность этих проектов, как ожидается, будут превалировать. Динамика рынка и меняющиеся потребности арендаторов в конечном итоге приведут к увеличению инвестиций в логистические помещения "последней мили" на этих рынках", - сказал Рандхава.

Перспективы есть

Несмотря на трудности, существуют возможности для тех, кто ищет склады последней мили, чтобы охватить большее количество потребителей на коротком расстоянии и удовлетворить растущий спрос на доставку товаров электронной коммерции в течение одного дня или даже одного-двух часов.

В районах, где не хватает свободной земли, девелоперы обращаются к существующим объектам и переоборудуют их под многоэтажные склады. Такие кейсы есть.

В качестве примера можно привести здание 2505 Bruckner в Бронксе. Девелоперы Innova Property Group и Affinius Capital превратили участок площадью 20 акров, на котором располагался устаревший кинотеатр, в двухуровневый склад площадью 1,1 млн. кв. футов, который после ввода в эксплуатацию в 2022 г. стал крупнейшим многоэтажным логистическим комплексом на Восточном побережье.

Среди других примеров многоэтажных складских комплексов в Нью-Йорке - Red Hook Logistics Center площадью 385 510 кв. футов в Ред-Хуке (Бруклин) с высотой проема 31 фут, восемью въездными воротами и 19 воротами в доках, а также Borden Complex в Лонг-Айленд-Сити (Квинс) площадью 680 000 кв. футов с высотой проема 28 футов, 12 въездными воротами и 46 воротами в доках, строительство которого должно быть завершено в следующем году.

В отчете также упоминается Bronx Logistics Center - многоэтажный комплекс площадью 1,3 млн. кв. футов, который является крупнейшим промышленным комплексом в Нью-Йорке. Он включает два складских этажа площадью 250 тыс. кв. футов, 48 погрузочных доков, высоту проема 32 фута и самую большую парковку на рынке. Трехэтажный комплекс 640 Columbia, также расположенный в Ред Хук, имеет общую площадь 379 000 кв. футов и 336 500 кв. футов складских площадей.

Единственный объект за пределами Нью-Йорка, включенный в тематические исследования, - 1237 W. Division в Чикаго. Это первый в регионе многоэтажный логистический комплекс, расположенный в районе Goose Island. Площадь объекта составляет 1,2 млн. кв. футов, свободная высота - 36 футов, парковка рассчитана на 1600 машиномест. Объект обслуживает клиентов электронной коммерции на сумму 2 млрд. долл. в радиусе 5 миль.

источник

#Склады