Build-to-suit: варианты и основные пользователи

Большинство компаний сначала всегда стремятся найти складские помещения в аренду, но ввиду низкого объема качественного предложения на рынке Санкт-Петербурга, случается, что компании некоторых сегментов не могут найти подходящие по ряду требований площади. Например, высокие требования предъявляют фармацевтические компании, производственные компании, продуктовые ритейлеры, представители сегмента электронной коммерции и так далее.

И, если на рынке спекулятивных объектов компания не может найти подходящее помещение, например, по высоте потолка, объему встроенных офисных площадей, количеству доков и так далее, то чаще всего компания приходит к девелоперу с запросом на строительство объекта под их цели – build-to-suit.

Build-to-suit бывает двух типов: Build to Lease и Build to Sale.

• Build to Lease – формат сделки, когда девелопер строит производственно-складской объект по техническому заданию клиента и сдает объект в долгосрочную аренду от 7 до 15 лет. Как правило, это нерасторгаемые договоры, либо расторгаемые, но с крупными штрафными санкциями со стороны клиента.

В строительство объекта девелопер инвестирует либо собственные средства, что встречается достаточно редко, либо кредитуется. Зачастую проекты build-to-suit имеют специфические технические характеристики, которые отвечают бизнес-процессам заказчика, следовательно, стоимость объекта возрастает по сравнению со стандартной «коробкой». Также важно понимать, что при расторжении договора аренды собственнику не всегда будет легко найти замену текущему арендатору, так как объект изначально на стадии проектирования адаптирован под определенные нестандартные технические характеристики заказчика.

• Build to Sale – формат сделки, когда девелопер строит склад по техническому заданию клиента, который может выкупить объект либо сразу после окончания строительство, либо поэтапно в оговоренные сроки.

Выбор между Build to Rent и Build to Sale обычно зависит от целей девелопера. Например, компания «А Плюс Девелопмент» предпочитает работать по схеме Build to Sale, а компания Raven Russia предпочитает строить качественные проекты под заказчика и управлять ими, тем самым создавая качественный инвестиционный продукт.

Безусловно объекты, построенные по build-to-suit обходятся дороже как в аренду, так и в продажу, поскольку в 90% случаев это нестандартные склады с уникальными техническими характеристиками.

На отечественном рынке складской недвижимости формат build-to-suit часто выбирают также крупные транспортные компании, которым необходимы неглубокие длинные кроссдокинговые склады, с двусторонними пандусами, невысоким потолком 6-8 м. Одна из подобных сделок была заключена между транспортной компанией ПЭК и оператором крупного рефрижераторного складского комплекса «Крэс», которые строят склад по схеме build-to-suit площадью около 15 000 кв.м.

Несмотря на распространенность и популяризацию сделок данного формата, проекты по build-to-suit реализуются достаточно редко и, как правило, на территории Москвы и Московской области. Так, в 2018 году в Москве было построено 444 000 кв.м складских площадей по схеме build-to-suit.

В основном по такой схеме строят распределительные центры интернет и продуктовых ритейлеров: «Ашан», «Лента», Lamoda, Wildberries и другие.

Примером build-to-suit в Санкт-Петербурге является многофункциональный производственно-логистический комплекс RAUM Бугры.

#Склады