Инвестиции в складскую недвижимость. Как выбрать объект?

Стабильность складского рынка все сильнее привлекает крупные фонды и частных инвесторов. Что важно помнить при поиске склада? Как выбрать подходящий способ инвестирования? И какие объекты считаются универсальными? Объясняет Алексей Лазутин, руководитель отдела инвестиционных продаж и корпоративных услуг IPG.Estate.

Виды инвестиций в складскую недвижимость

Для приобретения склада инвестору потребуется примерно от 1,5 до 3 млрд рублей: 10 тыс. кв. м обойдутся примерно в 500 млн. рублей.

Существует три варианта вложения средств в складские помещения:

Классические инвестиции, которые будут приносить доход от арендного потока. Если комплекс уже заполнен арендаторами, перед приобретением объекта важно проанализировать существующие договоры и понять, сколько прибыли они приносят и обеспечивают ли заданную доходность (для этого нужно составить модель чистого операционного дохода). Дальше важно проанализировать договор с каждым арендатором по отдельности и выявить, какую долю на объекте он занимает. Это необходимо для того, чтобы понять, насколько быстро получится заменить того или иного арендатора в случае его потери.
Сейчас в складах класса А приняты долгие договоры и большой срок уведомления для арендаторов – не меньше шести месяцев. Иногда встречаются и безвыходные договоры, которые не позволяют арендатору переехать по собственному желанию.
Второй вариант – инвестирование в складской объект под собственные нужды. В обозримом будущем спрос на складские площади не изменится, поэтому сейчас необходимо проанализировать рынок и найти наиболее выгодные объекты для развития собственного бизнеса. Затраты должны учитываться внутри бюджета самого предприятия, которое приобретает склад для своих нужд.
Также существуют сделки по формату build-to-suit. В этом случае девелопер начинает строить склад под арендатора и под его запрос, а далее может перепродать объект. Как правило, такие вложения интересны крупным фондам. У этих инвестиций есть существенный недостаток: склады build-to-suit возводятся для конкретных компаний и под конкретные узкоспециализированные требования, поэтому есть риск того, что арендатор выйдет из соглашения, а найти ему замену будет достаточно сложно.

На что нужно обратить внимание при поиске склада?

Доля затрат на управление и эксплуатацию склада составляет около 30-40 процентов от общей выручки с учетом налогов. Поэтому в первую очередь необходимо проанализировать структуру затрат по объекту: на что и насколько эффективно тратятся средства. Также важно оценить, насколько грамотно работает управляющая компания.

Помимо этого, нужно выяснить, что является предметом договора. Им может быть как земельный участок с объектом недвижимости, обремененные долгосрочным договором аренды, или же юридическое лицо, которое является правообладателем складского комплекса.

Какие помещения считаются универсальными?

У складов класса А есть ряд важных параметров, которые считаются универсальными:

Высота потолка в классе А не менее 11 метров (желательно – 12);
Нагрузка на пол – 5-6 тонн на кв. м;
Фундамент поднят на 1,2 метра от уровня земли;
Наличие подъема секционных ворот-доков, что позволит загружать различные виды транспорта – начиная от газелей и заканчивая фурами;
Обязательно наличие заасфальтированной площадки (30-60 кв. м от границы склада до конца земельного участка, на котором он расположен);
Наличие системы приточно-вытяжной вентиляции и системы отопления, а также достаточных электрических мощностей и качественного освещения;
Шаг колонн – 12х18 или 12х24 метра. Важно помнить – чем больше товаров арендаторы смогут разместить на складе, тем больше они готовы заплатить за квадратный метр площади;
Наличие зарядной комнаты для электропогрузчиков или возможности ее организовать;