Рынок складских помещений в России

Метелица Элина Борисовна руководитель департамента продаж и маркетинга инвестиционно-финансовой группы “Агáстон”

Рынок складских помещений в России на данный момент переживает свой активный подъем. Довольно развитая инфраструктура страны позволяет вывести это направление на новый уровень, а инвесторы все охотнее стремятся использовать его потенциал.

Однако, стоит отметить, что по мировым меркам рынок складских помещений в России остается сравнительно небольшим. Отечественные предприниматели пока мало осознают весь масштаб крупных зарубежных компаний, на подобии Amazon, логическая площадь которого составляет больше 20 миллионов кв. метров.

Но все же российский рынок складских помещений продолжает уверенно идти в гору. За 2023 год данный сегмент побил абсолютный рекорд по заключенным сделкам. По подсчетам аналитиков, в одной только Москве и регионе такие сделки состоялись на 2,3 миллиона кв. метров, а по стране в целом показатель достиг 6 миллионов кв. метров. Ранее подобного результата в России не наблюдалось. Стоит отметить, что не только в столице произошло широкое развитие складского бизнеса. Хорошие результаты зафиксировали в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Новосибирске и Краснодарском крае и других регионах.

На российском рынке существует спрос как на небольшие помещения в несколько сотен квадратных метров, так и на огромные логистические центры. Многие компании уже пришли к пониманию необходимости эффективного управления запасами и оперативной логистике, которая позволит обеспечить надежные поставки товаров и удовлетворить потребности клиентов. Это, в том числе, повышает спрос на складские помещения в нашей стране. За последний год цены на данный вид недвижимости выросли на 67% в связи с дефицитом объектов, а также ростом арендных ставок и стоимости строительства.

Стоит отметить, что в некоторых регионах России все еще нет достаточно развитой инфраструктуры и транспортных магистралей. Также размещение новых складов могут замедлить бюрократические процессы. Тем не менее, подъем экономической устойчивости дает возможности для дальнейшего развития, а благоприятное расположение страны, потенциал для развития транспортной инфраструктуры и увеличение товарооборота делает этот сегмент все более привлекательным для инвесторов и бизнесменов.

Прошлогодний бум на рынке складских помещений объясняется активным развитием онлайн-торговли. Расширение крупных логистических центров, таких как Wildberries и Ozon обеспечили необходимость постройки складских помещений в городах с населением менее миллиона человек. Спрос прошлого года подтолкнул застройщиков выйти на новые регионы нашей страны. Наиболее активными на рынке остаются и представители оффлайн-ритейла, также спрос непрерывно растет со стороны транспортных и логистических компаний. Особую популярность набирают и офисно-складские помещения. Для компаний эти объекты удобны с точки зрения выстраивания работы (рабочие места и склады с товаром находятся в одном месте). Кроме того, аренда офисно-складских помещений обходится дешевле и, как правило, комплексы имеют развитую транспортную инфраструктуру.

В 2024 год рынок складских помещений вошел с большим дефицитом свободных площадей. Как было указано выше, ситуации, в том числе, способствует рост себестоимости на строительство объектов. Уровень финансирования в эту отрасль все еще остается сравнительно низким. Также свою роль сыграл и параллельный импорт. В нынешних условиях нашей стране необходимо хранить запасы зарубежных товаров, поскольку с поставками в любой момент могут возникнуть проблемы.

В условиях острого дефицита крупные арендаторы все чаще стремятся заключать сделки по принципу build-to-suit. В 2023 году объем таких сделок составил 37% от общего числа. В 2024 году спрос на подобные сделки продолжит расти.

Справка: Build-to-suit - это вид аренды объекта коммерческой недвижимости, когда помещение подготавливается под конкретного заказчика. Как правило, все расходы на себя берет арендодатель или собственник, а арендатор заключает долгосрочный договор аренды.

Кроме того, на рынке складской недвижимости популярность набирает относительно новый в России формат под названием light industrial. Он предполагает оборудование помещений под производственные предприятия, совмещая на своей территории пространства для производства, хранения, а также офисы и шоурумы. Еще до ввода в эксплуатацию такие объекты могут быть заполнены наполовину.

Помимо прочего, на региональном рынке складской недвижимости в России наблюдается острый дефицит помещений класса А. Такая же тенденция будет наблюдаться и в 2024 году.

Подводя итоги, можно сказать, что в ближайшее время ситуация в нашей стране останется без серьезных изменений. Высокий уровень спроса на склады будет сосуществовать с острой нехваткой готовых помещений. При этом прогнозируется рост объема строительства. Также ожидается повышение арендных ставок на складские помещения.

Аналитики сходятся во мнении, что на мировом уровне спрос на рынке складских помещений продержится как минимум до 2027 года. Это, аналогично, связано с активным использованием сервиса онлайн-покупок, которые стали доступны практически всем категориям населения.