Тенденции в строительстве складской недвижимости: изменятся ли требования к зданиям в ближайшие 5-10 лет

Станислав Ахмедзянов управляющий партнёр IBC

Рынок складской недвижимости России в том виде, в котором мы его знаем сейчас, появился относительно недавно и его можно считать молодым и развивающимся. Стандартные складские помещение А и В классов были еще лет 15 назад в новинку как девелоперам так и арендаторам, да и сами стандарты (существующая классификация объектов) тогда только появились. На протяжении всей истории своего развития строительство складов сталкивается с постоянно меняющимися требованиями и потребностями рынка, но традиционно высокий спрос сохраняется на склады типа "big boxes" (А и А+), которые идеально подходят для выполнения различных специализированных задач. В перспективе 5-10 лет, я уверен, такие форматы все еще будут востребованы и актуальны.

Big box останется востребованным форматом

Основное преимущество таких объектов заключается в их универсальности. Высота в 12 метров и шаг колонн 12x24 метра обеспечивают возможность установки мезонинов и организации многоуровневых пространств. Это дает преимущество компаниям, работающим в секторе e-commerce, для хранения и сбора посылок. Также они идеально подходят для традиционного ритейла и логистических компаний, которым необходимы офисные помещения, комнаты для персонала и мультитемпературные зоны.

Универсальность big boxes делает их востребованными у широкого круга клиентов, поэтому (а также по ряду экономических причин) они продолжают оставаться дефицитными на рынке. На сегодняшний день Московский регион зафиксировал рекордное количество сделок с начала 2023 года порядка 1,4 млн м2 при том, что здесь и ввод на протяжении последних 4 лет держится в среднем на уровне 1,3-1,6 млн м2. Доля вакантных площадей сократилась до 1,6%, простыми словами готовый складской блок площадью от 15-20 тыс м2 не найти, все больше сделок заключается на этапе строительства.

Ситуация в регионах России отличается тем, что объемы ввода здесь значительно скромнее, и высококлассные современные склады в целом большая редкость. По итогам первого полугодия 2023 года зафиксировано рекордно низкая доля вакантных площадей, которая колеблется в районе 2-3%, т.е. в районе математической погрешности.

С учетом растущего спроса и изменяющихся требований рынка, склады big boxes будут оставаться в центре внимания инвесторов и арендаторов.

Тенденции, которые изменят характеристики складских объектов

При этом, конечно, склады, которые мы видим сейчас и которые будут выводиться в ближайшие пять лет по ряду характеристик будут отличаться от объектов, строящихся 10 лет назад.

Во-первых, мы видим, что сейчас набирает силу тенденция строительства объектов с запасом земли под возможность дальнейшего расширения. Арендатор или собственник не готов условно через 3-4 года после запуска складской инфраструктуры расширяться и переезжать на новые площади. Гораздо проще с точки зрения бизнес-процессов расшириться в существующей локации. До расширения, земельный участок может использоваться как парковочное пространство или под поворотно-развортные площадки.

Если нет возможности расти в ширь, арендатор может выбрать вариант увеличения пространства за счет роста вверх (как критический случай). В этом случае высота вместо классических 12 метров наращивается до 14,5 м. Последний, условно седьмой ярус, может простаивать до тех пор, пока в нем не возникнет потребность. Во-вторых, сохраняется ESG-тренд, компании стремятся создавать более «зеленые» объекты в том числе и в индустриальном секторе. В России ESG-повестка демонстрирует устойчивость и адаптивность, успешно пережив кризис, пандемию и февральские события. В складские помещения теперь интегрируют передовые технологии и методы для минимизации экологического следа. Например, внедряют технологии сбора, очистки и повторного использования дождевой воды, стимулируют использования экологичных видов транспорта, устанавливают энергоэффективное оборудование, занимаются озеленением участков после завершения строительных работ и многое другое.

Третий важный фактор, влияющий на стандартные big-boxes – автоматизация и роботизация. Мы видим на примере наших клиентов, что многие склады уже используют роботов для перемещения товаров, сортировки и упаковки. Эти роботы способны работать 24/7, увеличивая эффективность компании и процессов. Кроме того, распространены автоматизированные системы учета, с помощью RFID-меток и сканеров, благодаря которым компании могут моментально отслеживать движение товаров, что минимизирует ошибки и потери. Популярны и системы управления зданием (BMS), которые позволяют автоматически регулировать температуру, освещение и другие параметры, обеспечивая оптимальные условия хранения.

Читайте также

• Тенденции развития глобальных цепочек поставок в 2025 году: чего ожидать и как адаптироваться 20 ноября 2024 По мере приближения к 2025 году управление цепочками поставок продолжает развиваться в условиях продолжающихся глобальных потрясений, стремительного технологического прогресса и изменений в поведении потребителей. Наступающий год сулит новые проблемы и возможности, на которые должны ориентироваться руководители цепочек поставок. В статье делимся экспертным материалом компании CEL, выявившей ключевые тенденции, которые будут определять будущее цепей поставок во всем мире.
• Гаджеты для складов: какие и зачем нужны 06 ноября 2024 Чем больше склад, тем нужнее ему электронные помощники. Гаджеты, которые принято называть «умными», автоматизируют процессы на складах и значительно ускоряют и упрощают их работу. Итак, какие устройства предлагает рынок.
• Стоимость строительства склада: рынок BTS в 2024 14 октября 2024 На сегодняшний день рынок строительства складской недвижимости демонстрирует значительный рост. Основным фактором является активное развитие онлайн-торговли и связанных с ней логистических цепочек. Однако, несмотря на общий рост рынка, остаются значительные вызовы, связанные с дефицитом ресурсов, увеличением себестоимости строительства и ростом стоимости финансирования.