Все ли складывается в сегменте складов? Прогнозы на 2021 год

Наименее пострадавший от кризиса рынок складской недвижимости последние месяцы развивался иначе, чем другие сферы. Какие тенденции заметны в этом сегменте на фоне постепенного возвращения бизнеса к привычной жизни после коронавирусных ограничений? Что ожидать в 2021 году, если второй волны не будет? Рассказывает Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.

Год для сферы складской недвижимости начался с оптимистичных прогнозов, и мы говорили о рекордных масштабах строительства складской недвижимости. Однако второй квартал скорректировал действия девелоперов – не все заявленные объекты выйдут в рынок в этом году.

Сейчас игроки постепенно выходят из карантина, но как сегмент складской недвижимости справился с ограничениями и изоляцией?

В апреле деловая активность упала практически до нуля. Не было никаких движений, никто не понимал, что происходит в экономике. Собственники и клиенты ожидали катастрофического падения спроса, ухудшения экономического состояния компаний, высвобождения складских площадей.

В конце апреля – начале мая мы заметили, что деловая активность начала восстанавливаться. Это было вызвано разными факторами.

Одни компании договорились с текущими собственниками недвижимости. Другие представители бизнеса, не получив скидки от собственника на аренду, начали искать альтернативные объекты. Кто-то, действительно, в рамках долгосрочной стратегии расширял площади либо в рамках текущих локаций, либо искали помещения большей площади в новых объектах.

Игра по новым правилам

Деловая активность с весны сместилась на лето, появилось большое количество потенциальных покупателей складских объектов. Потенциальные инвесторы со средним бюджетом 100-200 миллионов рублей, активизировались и рассматривают складские объекты и производственные площадки в покупку.

Стоимость объектов в продажу практически не изменилась: глобальных торгов, которые ожидали инвесторы – скидки в 20-30 процентов от рыночной стоимости, – нет, стрессовых активов в продаже практически не наблюдается.
Владельцы производственных и складских активов понимают: в кризис складская недвижимость показала себя как наиболее ликвидный инструмент для вложений в сравнении со сферой торговли и офисами. Сейчас заметен некоторый рост ставок аренды и низкий уровень вакантности площадей, к которому привел в том числе и ажиотаж со стороны потенциальных арендаторов и отложенный спрос. В настоящее время мы наблюдаем рынок арендодателя, когда собственники начали выбирать себе арендаторов из числа претендентов.

Спрос на складские помещения высок, а предложение ограничено – уровень вакантных площадей держится на уроне 1,3 %.

Что изменилось в планах девелоперов?

Несмотря на новые тенденции, все-таки в девелоперской активности произошли корректировки – не все объекты, заявленные ко вводу в 2020 году, будут реализованы.

К примеру, логопарк «Осиновая роща», который начали строить в конце 2019 года, однозначно будет введен в эксплуатацию в этом году. Уже ведутся переговоры с потенциальными арендаторами. В непосредственной близости от «Осиновой рощи» возводится идентичный по площади (50 тыс. кв.м) проект от компании «Адамант», темпы строительства которого заметно снижены.

Интересная тенденция – это активизация и развитие современных оптово-распределительных центров. Компания «Норд-Овощи» приобрела 35 гектаров в Шушарах и планирует строительство большого оптово-распределительного комплекса. Их конкурент – ОРЦ «Фудмаркет», – начинает в Шушарах стройку современного комплекса площадью 40 тысяч квадратных метров, в котором появятся и сухие, и холодильные, и морозильные склады. «Норд-Овощи» ранее планировала строительство склада во Всеволожском районе. Несмотря на кризис, сейчас компании стремятся к увеличению количества и площади продовольственных складов.

Поведение основных арендаторов

В апреле и мае компании чувствовали себя по-разному, но сейчас многие наши клиенты признаются, что не ощущают последствия кризиса. Так, например, хорошо себя чувствует DIY и строительный ритейл, потому что инструменты и стройматериалы пользуются спросом в летний период. Кривая продаж постепенно стабилизируется, некоторые операторы расширяются и увеличивают складские площади, транспортные компании расширяются, ищут новые площади или арендуют дополнительные.

Кто пострадал от кризиса сильнее всего?

Размер убытков зависит не от сферы деятельности компании, а от ее масштаба. Крупный бизнес, арендующий склады от 4-5 тысяч квадратных метров складских помещений и выше, менее всего почувствовал кризис и уже набирает обороты роста. Небольшие компании со складами от 500 до 1 000 квадратных метров были больше подвержены риску сокращения объемов продаж и восстановление занимает большее время.

Что будет дальше?

Слухи о надвигающейся второй волне заболеваний коронавирусом пугают предпринимателей и заставляют многие компании повременить со сменой склада, оптимизироваться на текущем месте, переждать этот год и далее уже смотреть на планы по расширению. Однако, массовой тенденцией это назвать нельзя. Если пандемия постепенно будет идти на спад, то в 2021 году девелоперы будут активно строить и сдавать объекты, которые точно будут востребованными – особенно склады класса А.

#Склады