Индексация ставок в договоре аренды. Почему важно обращать внимание на этот пункт?

Индексация ставок защищает арендодателей от неизбежной инфляции. Почему собственнику важно четко прописать пункт об индексации в договоре, а арендатору – обратить на него особенное внимание? Что влияет на индексацию? И что эксперты прогнозируют на 2021 год?

Как индексация ставок прописана в договорах аренды?

Сдавать объект по фиксированной стоимости на протяжении нескольких лет невозможно из-за инфляции, поэтому каждый собственник индексирует ставку аренды. Пункт об индексации содержится практически во всех договорах аренды, но выглядит он по-разному. Существует три варианта прописывания индексации ставок:

Первый вариант: во многих долгосрочных договорах на весь период аренды в цифрах прописывается увеличенная ставка, которая уже содержит процент индексации. Этот вариант отличается прозрачностью для клиента – он может заранее ознакомится со своими затратами на аренду.

Второй вариант: собственник прописывает не конкретную сумму, а индексацию в процентах. В подобных договорах прописывается право арендодателя повысить арендную ставку на определенный процент, поэтому он может не воспользоваться этой возможностью – например, из-за изменившейся ситуации на рынке. Этот вариант будет наиболее выгодным для арендатора.

Третий вариант: в договоре аренды прописывается обязательная индексация в процентах. Также некоторые собственники повышают ставку на индекс потребительских цен, который отражает уровень официальной инфляции.

В периоды, когда на рынке наблюдается большая вакансия, а собственники борются за клиента, ставки индексации могут незначительно снижаться. Однако арендодатели, которые принципиально не индексируют ставку, встречаются крайне редко. Нечасто встречаются и собственники, которые отказываются от индексации в первые несколько лет аренды.

Полностью отказаться от индексации невозможно – она не позволяет собственнику уходить в минус. Однако значительно повышать ставки собственнику также невыгодно – в этом случае клиент может перейти к другому арендодателю, предложение которого будет более привлекательным. Важен баланс: слишком высокая ставка может отпугнуть арендатора, а неоправданно низкая станет причиной убытков собственника.

Источник конфликтов – неточности в договоре?

Разногласия между собственником и арендатором могут возникнуть только в том случае, если в договоре прописано право собственника на индексацию на неопределенный процент, который ограничен лимитом – к примеру, в 10%. Если арендатор не согласен со ставкой, он может договориться с собственником. Отказ арендодателя идти на уступки может стать поводом для расторжения договора только в случае значительного повышения ставки – например, если она будет превышать среднюю ставку по рынку на 100 рублей. Однако, как правило, проценты индексации увеличивают итоговую ставку незначительно.

Какой индексации ожидать в 2021 году?

В этом году индексация не должна превысить 4-5%. Официальная инфляция находится на уровне 4,5%, поэтому повышение ставок на 7-8% сможет оттолкнуть потенциальных арендаторов.