Как не оступиться в формате Light Industrial: 10 скрытых рисков девелопера

Игорь Кудинов руководитель отдела развития отраслевых решений Okdesk

Фото Freepik

Light Industrial остаётся одним из самых молодых и быстроразвивающихся направлений индустриальной недвижимости, что делает его одновременно привлекательным и сложным. Растущий спрос к формату со стороны МСП становится причиной переориентации девелоперов из жилого и складского сегментов (Big box) к новому направлению. 

Однако, при всей привлекательности сегмента Light Industrial (LI) является направлением, в котором у рынка пока нет общего понимания. Большинство девелоперов приходят в сегмент с опытом в смежных направлениях недвижимости, но для этого формата они по-прежнему остаются новичками. 

Под общим названием “Light Industrial” скрываются объекты, существенно различающиеся по устройству, инженерным решениям и логике эксплуатации. Это формирует разное восприятие формата участниками рынка и закладывает целый ряд системных рисков, которые важно учитывать при работе в этом направлении. 

На текущем этапе единые стандарты управления и эксплуатации таких объектов отсутствуют, что заметно усложняет задачу для девелопера. В результате, рынок складывается достаточно однобоко: большинство собственников объектов стремятся выстраивать эксплуатацию самостоятельно и создают собственные управляющие компании. Во многом это объясняется масштабом проектов – чаще всего речь идёт о парках площадью 10-30 тыс. кв. м, что для рынка индустриальной недвижимости считается небольшим объёмом. При этом у таких собственников, как правило, нет опыта создания управляющих компаний в LI. Опыт, полученный ранее оказывается применим лишь частично, и не закрывает всех задач, связанных с эксплуатацией LI. 

Крупные FM-компании, управляющие значительным объемом площадей, не спешат заходить в такие проекты по экономическим соображениям – загрузка недостаточно большая.  В этой конфигурации рынка и формируются основные риски: они закладываются задолго до ввода объекта в эксплуатацию, но становятся заметны только после запуска проекта в работу.

1. Неопределённая стоимость эксплуатации Light Industrial

Экономика остается слабо предсказуемой – сложно ответить, сколько стоят услуги по эксплуатации объекта. Для сегмента пока не сложились устойчивые ориентиры по стоимости содержания объектов, а фактические затраты могут существенно различаться даже у сопоставимых проектов. Девелоперам трудно сформировать финансовую модель на старте, а допущенные на этапе планирования ошибки проявляются уже в процессе эксплуатации. 

2. Как назначить справедливую ставку? 

При отсутствии данных, ставка нередко формируется по принципу «как у соседей» или усреднённых рекомендаций, а не из расчёта фактических затрат. Такой подход не учитывает особенности конкретного объекта и приводит к заниженной экономике эксплуатации, не покрывающей реальные расходы. В итоге финансовая модель проекта подвергается значительным рискам. 

3. Размытый состав услуг

Во многих проектах отсутствует ясное понимание того, что входит в эксплуатацию и сколько фактических затрат уйдет на ФОТ в процессе. Управление нередко сводят к базовым функциям – обслуживанию инженерных узлов, уборке территории и контролю доступа. Реальный объём работ чаще всего гораздо шире. 

4. Кадровый дефицит и растущий ФОТ

Квалифицированных специалистов мало, и стоят они дорого. Небольшие объекты особенно уязвимы, потому что бюджеты не позволяют содержать сильную инженерную команду. В результате качество эксплуатации во многом зависит от доступности персонала и устойчивости команды.

5. Отсутствие накопленного опыта работы с инженерным оборудованием 

Рынок ещё не накопил достаточный опыт эксплуатации инженерного оборудования, применяемого в сегменте “Лайт Индастриал”. Нет точного понимания, какие инженерные решения оптимальны для небольших блоков с точки зрения надёжности и стоимости обслуживания. Сейчас идёт период проб и ошибок, и каждый новый проект фактически тестирует оборудование в реальных условиях. 

6. Неприменимый опыт Big box 

Несмотря на то что формат Light Industrial смежен с форматом Big box, опыт эксплуатации крупных складских помещений неприменим напрямую. Небольшие блоки и индустриальные юниты устроены иначе и требуют других инженерных решений. 

Ситуацию осложняет и санкционное давление – значительная часть оборудования, которое использовалось ранее, стала недоступной. Рынку приходится переходить на альтернативные решения и тестировать новых поставщиков из России, Турции и Китая. В итоге инженерные системы всё чаще проходят проверку уже в процессе эксплуатации, без опоры на практику и надёжность используемых ранее систем.

7. Экономия без учёта последствий

На этапе строительства, девелоперы почти всегда стремятся сократить затраты. Интуитивно понятно, что чрезмерная экономия опасна, но у рынка пока нет чёткого понимания, где проходит граница между допустимой оптимизацией и решениями, которые создают проблемы в эксплуатации. Выбор светодиодного освещения хорошо иллюстрирует ситуацию. На этапе строительства разница в цене между моделями LED светильников может сильно разниться, но заявляемое качество и параметры на этапе закупки выглядят одинаковое. Однако со временем дешёвые решения деградируют, требуют замены в коротком временном промежутке,  тогда как более дорогие служат дольше и имеют гарантию до 5 лет. Стремление сократить CAPEX (капитальные затраты) на этапе строительства часто приводит к росту OPEX (операционные затраты). 

8. Разный подход к проектам, направленным на продажу и на сдачу в аренду

Как уже было отмечено, в проектах, ориентированных на долгосрочную аренду, тотальная экономия на материалах и инженерных решениях напрямую снижает будущую прибыль. Решения, которые выглядят оправданными на этапе строительства, в эксплуатации начинают «съедать» доход за счёт роста затрат. При этом важно учитывать эффект масштаба. Независимо от размера объекта, для его работы требуется сопоставимый набор специалистов – инженер, электрик, техник, диспетчер. ФОТ в абсолютных значениях отличается незначительно, а в пересчёте на квадратный метр в небольших комплексах нередко оказывается заметно выше. В результате либо растёт OPEX, либо сокращается набор услуг, что сразу отражается на качестве эксплуатации.

9. Фиксированная ставка без учёта CAPEX

Рынок тяготеет к фиксированной ставке на эксплуатацию. Важна не столько сама цифра, сколько её стабильность: 100, 200 или 300 рублей – принципиального значения не имеет, если ставка зафиксирована. Формат open book у нас не очень любят, и большинство клиентов предпочитает заранее понимать итоговый платёж. При низком CAPEX и первых незапланированных расходах такая модель быстро теряет устойчивость и создаёт риски для собственников и управляющих компаний.

10. Модель «Всё включено»

На рынке широко используется модель аренды «всё включено», при которой эксплуатационные расходы заложены в общую ставку, а коммунальные платежи учитываются отдельно. Такая схема выглядит простой и понятной, но становится уязвимой при ошибках в расчётах OPEX.

Если эксплуатационные затраты изначально занижены, они начинают съедать арендную часть дохода. Общая ставка при этом остаётся фиксированной, и у собственника остаётся ограниченный выбор: либо компенсировать рост расходов за счёт прибыли, увеличивая срок окупаемости проекта, либо сокращать объём услуг до уровня первоначального бюджета. В обоих случаях устойчивость модели оказывается под давлением.

Как избежать рисков 

Light Industrial остаётся сегментом с высоким потенциалом, но его эксплуатационная часть пока формируется стихийно. Новизна формата, отсутствие устоявшихся стандартов и ограниченное участие профессиональных FM-операторов приводят к тому, что девелоперы вынуждены выстраивать модели управления самостоятельно.

Основные риски концентрируются вокруг экономики эксплуатации. Ошибки в расчётах OPEX, неочевидная связь между CAPEX и будущими затратами, кадровые ограничения и стремление зафиксировать ставку без достаточного запаса прочности создают давление на финансовую модель проекта. Для инвесторов и резидентов это означает неопределённость, реальная стоимость эксплуатации становится понятна лишь спустя несколько лет после запуска объекта.

В этих условиях всё большую роль играет подготовка к эксплуатации ещё на этапе строительства. Для этого можно использовать платформы для управления заявками, выездным обслуживанием и ТОиР, которые позволяют фиксировать обращения, инциденты и регламентные работы, а также отслеживать фактическую нагрузку на персонал и инженерные системы. Превентивный подход делает эксплуатацию более прозрачной и помогает формировать управленческие решения на основе реальных данных, а не предположений.

По мере взросления сегмента подходы к управлению будут выравниваться. Устойчивость проектов Light Industrial напрямую зависит от того, насколько реалистично девелоперы оценивают эксплуатационные риски и закладывают их в экономику на ранних этапах.

Читайте также

• Как оценить реальную стоимость промышленного помещения 26 мая 2025 Как влияет расположение промышленного помещения на его стоимость, и какие конкретные аспекты местоположения следует учитывать? Расположение промышленного помещения напрямую влияет на логистику, операционные издержки и инвестиционную привлекательность объекта. Не только регион, но и близость к крупным транспортным артериям, таким как автомагистрали, железнодорожные узлы или международные аэропорты, существенно повышает ценность объекта. В некоторых случаях, такие преимущества могут увеличить стоимость помещения вдвое.
• Системы безопасности на складах: видеонаблюдение, СКУД, охранная сигнализация 09 апреля 2025 Ключевую роль в цепочке поставок и логистике играют складские помещения. Обеспечить непрерывность всех процессов и защиту имущества помогают современные системы безопасности. Технический директор LUIS+ Федор Жидомиров рассказывает, какие задачи выполняют эти системы, какие технологии используются и как правильно организовать их работу.
• Сложности отношений «арендатор-арендодатель» в индустриальной недвижимости: кто это починит? 07 апреля 2025 Индустриальная недвижимость — это сложный механизм, где взаимодействие арендаторов и арендодателей играет ключевую роль в обеспечении бесперебойной работы объектов. Однако, несмотря на взаимную заинтересованность сторон в эффективном использовании площадей, отношения между ними часто сопровождаются трудностями, особенно в вопросах ремонта и обслуживания.