Джентрификация промышленных территорий это прогресс или регресс?

Ирина Бондарева бизнес-эксперт в сфере недвижимости, редевелопмента промышленных территорий.

В начале 20 века немецкий экономист Альфред Вебер предложил располагать промышленные объекты так, чтобы минимизировать транспортные расходы. Следом другой немецкий экономист, Август Леш, предложил ориентироваться еще и на увеличение потенциальной прибыли при их размещении. Со временем в СССР эти тенденции обрели свое воплощение в виде активного развития промышленности в крупных городах. Машиностроение, сталеплавильная, пищевая и нефтехимическая отрасли обзаводились территориями непосредственно внутри городской черты, а нередко города вообще вырастали вокруг заводов и фабрик. В наши дни, когда экономическая модель предполагает другие, более эффективные формы, все это наследие прошлого превратилось в то, что сейчас называют промзоной, браунфилдом либо неблагополучными районами. И если с серыми поясами борются с помощью редевелопмента и ревитализации, то в случае с депрессивными городскими кварталами стоит обратиться к такому явлению как джентрификация. Разберемся подробнее вместе с Ириной Бондаревой, экспертом в сфере недвижимости и редевелопмента промышленных территорий, владельцем промышленно-складского комплекса Baza Big, и ответим на вопрос – джентрификация промышленных территорий это прогресс или регресс?

Что такое джентрификация

Джентрификация - это процесс изменения структуры городской среды, который осуществляется путем замены более дешевых и старых объектов недвижимости на новые и более дорогие. Результатом джентрификации является подорожание жилья и рост цен на недвижимость в районе. При этом чаще всего происходит постепенное выселение из района малообеспеченных жителей с меньшим достатком, что приводит к изменению социально-экономической структуры района.

История джентрификации промзон в России

Джентрификация промзон в России началась в 2000-х годах, когда многие города столкнулись с проблемой пустующих и нерентабельных промышленных зон. В то же время, в центре городской застройки была недостаточная плотность жилых площадей, что привело к росту цен на недвижимость. Власти городов начали искать способы использования пустующих промзон для создания современных районов с высоким уровнем комфорта. Сначала джентрификация промзон была проведена в Москве, где был создан район "Новая Пресня". Затем аналогичные проекты были запущены в Санкт-Петербурге, Екатеринбурге, Краснодаре и других городах страны.

Однако не все жители рядом с промышленными зонами одобрили данный процесс, так как продажа земли и открытие новых строительных объектов могли изменить традиционный облик района. Помимо этого, для успешной джентрификации необходимо было сбалансировать новое строительство с социальным развитием и поддержкой существующих инфраструктурных систем. В результате первоначальная джентрификация промзон в России считается успешной, так как она помогла вновь использовать пустующие территории и создать новые районы для проживания с высоким уровнем комфорта.

Джентрификация по-русски

Ключевой особенностью джентрификации по-русски является комплексное изменение инфраструктуры и визуального облика районов. Нередко придают большое значение сохранению исторического наследия, включая архитектурные памятники. Это делает процесс джентрификации в России уникальным, так как он сочетает в себе современность и историческую обстановку. В то же время джентрификация по-русски вызывает и некоторые противоречия. Она может привести к сокращению доступного жилья для малообеспеченных слоев населения и вытеснению старожилов из своих квартир. Кроме того, она может вызвать рост цен на жилье и сопутствующие товары и услуги, что может оказаться непосильной нагрузкой для местного населения.

Например, одним из самых известных случаев джентрификации в России стала реконструкция Москвы под руководством бывшего мэра города Юрия Лужкова. В рамках этого проекта было создано множество бизнес- и торговых центров, гостиниц и новых жилых комплексов, но это также привело к резкому повышению цен на жилье в историческом центре Москвы, что несколько ухудшило доступность жилья для более широкой части населения.

С другой стороны, также были проекты, которые успешно сочетают в себе реставрацию и сохранение исторического наследия с улучшением условий жизни населения. Примером может служить реконструкция зон около Красной площади, где отреставрировали и сохранили множество исторических зданий и достопримечательностей, но также создали новые парки, скверы, музеи и коммерческие объекты, что сделало зону более привлекательной и удобной для жизни горожан.

Таким образом, джентрификация по-русски имеет свои особенности и контекст, но в целом она схожа с мировым явлением джентрификации. Ее реализация в России требует баланса между интересами инвесторов и благосостоянием местного населения, чтобы обеспечить устойчивое развитие городов и районов.

Плюсы и минусы джентрификации промзон

Для соблюдения такого баланса нужно знать все подводные камни, или плюсы и минусы джентрификации промзон. Начнем традиционно с плюсов.

Экономическое развитие: Джентрификация приводит к экономическому подъему в регионе, создавая новые рабочие места и привлекая инвестиции. В результате местные жители получают больше возможностей для трудоустройства и улучшения уровня жизни.
Улучшение инфраструктуры: Реставрация и модернизация зданий, улучшение дорог, создание общественных пространств, парков и других объектов развлечения и отдыха повышают качество жизни в регионе.
Реновация и сохранение культурного наследия: Промышленные зоны могут иметь историческую и культурную ценность, которая сохраняется и восстанавливается, что способствует развитию туризма и поддержанию идентичности района.
Социальная смешанность: Джентрификация приводит к более разнообразному и многослойному обществу, объединяющему представителей разных социальных групп. Это содействует культурному обмену, разнообразию мнений и созданию более толерантного и инклюзивного общества.

Но есть и обратная сторона медали.

Рост стоимости недвижимости: Когда промышленные зоны преобразуются в престижные районы, цены на недвижимость резко растут. Это может привести к выселению местных жителей, которые не могут позволить себе такие высокие цены на жилье.
Риск потери идентичности и культурного наследия: При джентрификации промышленных зон рискуют быть потерянными исторические и культурные ценности района, а также его уникальный характер. Стандартизация и коммерциализация могут привести к потере подлинности и аутентичности района.
Исключение бедного населения: Джентрификация может привести к исключению бедного населения, которое не может позволить себе проживание в престижных районах. Это способно усугубить проблемы неравенства и столкновения классов.
Потеря рабочих мест и изгнание местного бизнеса: Процесс джентрификации может привести к потере рабочих мест для местных жителей и бизнеса. Развитие промышленных зон может привести к сокращению штата или высоким арендным платежам для малого бизнеса.

Поэтому так важно учитывать все эти нюансы при разработке стратегии развития конкретного района, чтобы максимально учесть интересы всех сторон.

Чем джентрификация отличается от редевелопмента промышленных территорий

Если джентрификация обычно связана с изменениями в экономической структуре района, то редевелопмент охватывает повторное использование уже существующих промышленных зданий и территорий для создания новых объектов инфраструктуры (таких как жилые дома, офисы, торговые центры и другие объекты). Эти изменения в использовании земель и объектов недвижимости (предназначенных для производства и обслуживания), производятся с целью адаптации их под новые условия. Таким образом, джентрификация и редевелопмент, хотя и относятся к процессам изменения промышленных районов, сфокусированы на разных аспектах.

Удачные и неудачные примеры джентрификации в России и мире

Удачные примеры джентрификации в России и мире:

Лондон, Великобритания. Район Скайлин, который ранее был известен как неблагополучный, постепенно превратился в стильный и модный. Появились новые магазины и рестораны, а также широко применяется зеленая энергия и технологии.
Нью-Йорк, США. Бруклин, который раньше был известен как район низкого социального статуса, был успешно джентрифицирован. В результате этого Бруклин стал излюбленным местом проживания и работы для молодых профессионалов, а также появились новые бизнесы и творческие индустрии.
Москва, Россия. Район ЗИЛ (Завод имени Лихачева), который ранее был крупным автомобильным заводом, в настоящее время проходит широкомасштабный проект редевелопмента, в результате чего территория будет преобразована в жилой, коммерческий и культурный центр.

Неудачные примеры:

Балатонфюрдо, Венгрия. В этом городе проект джентрификации породил бурную реакцию местного населения: рестораны и кафе, которые появились в результате, стали недоступны для местных жителей из-за высоких цен. Кроме того, часть домов и зданий, которые были куплены инвесторами, были полностью разрушены.
Балтимор, США. Этот город стал примером неудачной джентрификации, из-за которой многие местные жители покинули свои дома. В результате разрушения старых зданий и зданий, считаемых “устаревшими”, многие жители оказались без жилищ.
Сан-Франциско, США. Повсеместно происходит замещение местных магазинов и бизнесов крупными сетями, что приводит к уменьшению разнообразия и духовности города. В результате высоких цен на жилье, многие местные жители были вынуждены переехать в более дешевые районы.

Будущее промышленности в российских городах

Будущее промышленности в российских городах в рамках джентрификации зависит от эффективного управления процессом. Важно найти баланс между созданием новых пространств и увеличением жилой и коммерческой недвижимости, сохранением уникальной атмосферы района и обеспечением доступности для всех слоев населения. Одно из возможных направлений развития – это превращение промышленных районов в инновационные и технологические кластеры, в которых размещаются современные предприятия, стартапы и центры исследований. Это поможет привлечь инвестиции и новых специалистов, а также создать благоприятную инфраструктуру для развития новых технологий и индустрий. Кроме того, важно развивать и поддерживать культурные и творческие индустрии в этих районах. Создание пространств для художников, дизайнеров, музыкантов и других креативных профессий может привлечь талантливых людей и стимулировать развитие новых идей и инноваций. Также, большое значение имеет развитие транспортной инфраструктуры и создание комфортных условий для жизни и работы в этих районах. Обеспечение доступности общественного транспорта, строительство парков, прогулочных зон, спортивных площадок и других общественных пространств способствует улучшению качества жизни и созданию привлекательной среды для всех жителей.

Все эти меры требуют эффективного управления и сотрудничества между городскими властями, бизнесом, жителями и общественными организациями. Только таким образом можно достичь устойчивого развития и создания благоприятных условий для джентрификации российских городов.

Заключение

В обществе долгое время джентрификация, как процесс расселения неблагополучных районов и их реновации для более состоятельных граждан, рассматривалась негативно. Однако сегодня отношение к этому явлению меняется. В России начинают обсуждать необходимость субурбанизации городов, а в центрах мегаполисов практически нет неблагополучных районов. При этом старые промышленные зоны постепенно оживляются, поскольку строительство на «чистых» участках требует больших затрат.

Конечно, если взять для примера реновацию коммунальных квартир в Санкт-Петербурге или преображение Петроградского района, то называть это полноценной джентрификацией пока преждевременно. Однако в США и Европе джентрификация является вполне реальным явлением, которое я наблюдала лично и в котором участвовала в качестве эксперта по девелопменту. Сегодня зарубежные девелоперы все чаще стремятся найти компромиссное решение для неблагополучных, но инвестиционно привлекательных районов. Они ищут оптимальные экономические, экологические и социальные решения, чтобы не выселять жителей районов. Для этого запускаются специальные кредитные линии и собираются средства через краудфандинговые платформы, которые помогают обновить инфраструктуру и создать условия для развития местного бизнеса. При этом вложенные инвестиции окупаются, а жители этих территорий могут продолжать жить и работать в комфортных условиях. Иногда после проведения джентрификации арендная плата для жителей даже снижается, что является огромным плюсом, особенно для молодых семей.

Учитывая зарубежный опыт, джентрификация в российских городах имеет все шансы на успех, минуя подводные камни предыдущих ошибок.