Практика разграничения эксплуатационной ответственности в рамках аренды индустриальной недвижимости

Александра Тихомирова Юрист. Platforma.Legal

Говоря о разграничении ответственности сторон договора аренды следует отметить, что «правила игры» по данному вопросу не являются унифицированными и могут серьезно отличаться от контракта к контракту с учетом специфики арендуемого объекта или индивидуальных требований сторон сделки.

Однако в рамках профессионального рынка аренды недвижимости в настоящий момент все-таки сформировались некоторые общие тенденции, которые находят свое отражение в заключаемых сделках.

Cледует различать 2 блока положений, которые, как правило, содержатся в договорах:

1) эксплуатационная ответственность сторон в рамках срока аренды;

2) состояние возвращаемых помещений по истечении срока аренды или досрочном расторжении договора.

В рамках первого блока положений формируется акт разграничения эксплуатационной ответственности сторон по всем системам арендуемых помещений, который является неотъемлемой частью договора аренды. При этом, чем более сложным с точки зрения инженерно-технических характеристик является арендуемый объект, тем более подробным будет такой акт.

Как правило, в рамках переговоров сторон по заключению сделки отдельное внимание уделяется переговорам технических специалистов сторон сделки по согласованию такого акта. Профессиональные участники рынка прекрасно понимают, что чем больше внимания указанным вопросам будет отведено «на берегу» и транслировано в контракт, тем меньше споров у сторон будет в дальнейшем в рамках исполнения договора аренды.

Так, при возникновении в будущем вопросов относительно того, кто должен был осуществлять обслуживание и ремонт тех или иных систем помещения, эксплуатирующие службы сторон, при наличии в контракте обстоятельно составленного акта разграничения эксплуатационной ответственности, смогут оперативно и в рабочем порядке, не прибегая к помощи руководства или юристов, разрешить подобные вопросы.

В рамках второго блока положений, как правило, сторонами определяется термин «нормальный (естественный) износ», то есть допустимое состояние возвращаемых помещений с учетом их использования в рамках срока аренды.

Поскольку гражданским законодательством РФ не определен термин «нормальный (естественный) износ», во избежание дальнейших споров стороны должны четко определить характеристики повреждений, недостатков и следов эксплуатации, наличие которых допустимо при возврате помещений, ответственность за которые не возлагается на арендатора. При этом, чем подробнее будет регламентировано такое состояние, тем проще сторонам будет осуществлять процедуру приемки помещений от арендатора к арендодателю.

Как правило, в таком термине определяется допустимое состояние стен, потолка, напольных покрытий, наличие отверстий от мебели и оборудования (нередко с указанием предельного размера таких отверстий), потертостей, следов мебели и оборудования, состояние инженерного оборудования и всех возможных элементов помещений, имеющих значение для арендодателя.

Также стороны стремятся урегулировать вопросы, связанные с произведенными улучшениями помещений. Например, может быть определено обязательство арендатора по оставлению или демонтажу элементов отделимых или неотделимых улучшений помещения, произведенных последним в рамках срока аренды.

В большинстве случаев процедура возврата помещений в рамках крупных контрактов предполагает заблаговременный (за определенное количество дней до прекращения действия договора) комиссионный осмотр помещений представителями сторон с составлением дефектного акта, который подлежит исполнению до даты истечения договора.

Подобные процедуры позволяют заблаговременно привести помещения в нормативное состояние и избежать споров при подписании акта возврата помещений.