Как менялась ставка аренды складские помещения за последние 3 года?

В целом рынок складской недвижимости развивается циклично. Цикл составляет 6 лет с момента вывода на рынок большого объема качественных складских площадей и до их полного поглощения - сдачи в аренду. Этот период начинается в момент максимального ввода новых площадей, далее в течение 3 лет идет поглощение введенных площадей, которые арендуются,  после чего наступает дефицит и пауза, а затем в течение двух лет происходит вывод новых проектов и их реализация, а на шестой год вновь наступает период максимального ввода.

Рынок арендаторов

И уровень арендных ставок корректируется исходя из этого цикла. В период большого объема предложения и высокой конкуренции собственник демпингуют и в период дефицита - повышают ставки.

В 2016 году ввод качественных складских помещений составил 180 кв.м. Годом ранее было введено 170 тыс.кв. м. В 2014 - 350 тыс. кв.м.

На момент 2016 года уровень вакантных площадей находился на уровне 5-6%. Рынок принадлежал арендаторам: собственники стремились переманить арендаторов, предлагая лучшие условия, понижая уровень ставки. Верхний уровень арендной ставки в классе А находился на уровне 450 рублей за кв.м, включая операционные расходы и НДС, исключая коммунальные услуги.

Читайте также

Как менялась ставка аренды производственные помещения за последние 3 года?

Ставки на производственные помещения с 2016 года претерпели серьезные изменения: в начале 2016 года производственные ставки не поднимались выше 360-380 рублей за м2 и были на 100 рубле ниже, чем на качественные складские  площади.

В свою очередь девелоперы ограничили вывод новых проектов ввиду максимального снижения ставок аренды в ходе демпинга: в борьбе за арендатора собственники начали снижать уровень ставок, чтобы заполнить свободные площади. Были случаи, когда компании понижали ставки всем текущим клиентам на 20%, чтобы сохранить пул клиентов.

Увеличение срока окупаемости 

Низкий уровень ставок, рост стоимости строительным материалов ввиду кризиса и санкционной риторики привели к тому, что срок окупаемости проектов вырос до 10-12 лет. Для девелоперов рынка складской недвижимости при грамотной финансовой модели комфортный срок окупаемости составляет 7-9 лет.

Данные предоставлены аналитическим отделом IPG.Estate по итогам III-х кварталов 2019 года

В 2017 году новый ввод снизился - на рынок вывели всего 93 тыс. кв.м качественных площадей. Уровень вакантных площадей сократился до 4%. Ставки аренды выросли в среднем на 2,5%.

Когда ожидать понижение ставок на склады?

По итогам 2018 года ввод нового ввода был рекордно низким - 83 тыс. кв.м. Уровень вакантных площадей упал до 3,5 %. Ставки выросли на 3,4% относительно 2018 года. В классе А они находятся в рамках 490-590 рублей за кв.м, с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг, в класс В - 400-460 рублей за кв.м, с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.

По итогам 2019 года на рынке появится 130 тыс. кв.м. Но уже в перспективе на 2020-2021 год ввод будет увеличиваться. Что говорит о том, что рынок войдет в новый цикл и ставки пойдут на понижение.

Аналитика предоставлена отделом исследований IPG.Estate.

Читайте также

• Тенденции развития глобальных цепочек поставок в 2025 году: чего ожидать и как адаптироваться 20 ноября 2024 По мере приближения к 2025 году управление цепочками поставок продолжает развиваться в условиях продолжающихся глобальных потрясений, стремительного технологического прогресса и изменений в поведении потребителей. Наступающий год сулит новые проблемы и возможности, на которые должны ориентироваться руководители цепочек поставок. В статье делимся экспертным материалом компании CEL, выявившей ключевые тенденции, которые будут определять будущее цепей поставок во всем мире.
• Гаджеты для складов: какие и зачем нужны 06 ноября 2024 Чем больше склад, тем нужнее ему электронные помощники. Гаджеты, которые принято называть «умными», автоматизируют процессы на складах и значительно ускоряют и упрощают их работу. Итак, какие устройства предлагает рынок.
• Стоимость строительства склада: рынок BTS в 2024 14 октября 2024 На сегодняшний день рынок строительства складской недвижимости демонстрирует значительный рост. Основным фактором является активное развитие онлайн-торговли и связанных с ней логистических цепочек. Однако, несмотря на общий рост рынка, остаются значительные вызовы, связанные с дефицитом ресурсов, увеличением себестоимости строительства и ростом стоимости финансирования.