Как менялась ставка аренды складские помещения за последние 3 года?

В целом рынок складской недвижимости развивается циклично. Цикл составляет 6 лет с момента вывода на рынок большого объема качественных складских площадей и до их полного поглощения - сдачи в аренду. Этот период начинается в момент максимального ввода новых площадей, далее в течение 3 лет идет поглощение введенных площадей, которые арендуются,  после чего наступает дефицит и пауза, а затем в течение двух лет происходит вывод новых проектов и их реализация, а на шестой год вновь наступает период максимального ввода.

Рынок арендаторов

И уровень арендных ставок корректируется исходя из этого цикла. В период большого объема предложения и высокой конкуренции собственник демпингуют и в период дефицита - повышают ставки.

В 2016 году ввод качественных складских помещений составил 180 кв.м. Годом ранее было введено 170 тыс.кв. м. В 2014 - 350 тыс. кв.м.

На момент 2016 года уровень вакантных площадей находился на уровне 5-6%. Рынок принадлежал арендаторам: собственники стремились переманить арендаторов, предлагая лучшие условия, понижая уровень ставки. Верхний уровень арендной ставки в классе А находился на уровне 450 рублей за кв.м, включая операционные расходы и НДС, исключая коммунальные услуги.

Читайте также

Как менялась ставка аренды производственные помещения за последние 3 года?

Ставки на производственные помещения с 2016 года претерпели серьезные изменения: в начале 2016 года производственные ставки не поднимались выше 360-380 рублей за м2 и были на 100 рубле ниже, чем на качественные складские  площади.

В свою очередь девелоперы ограничили вывод новых проектов ввиду максимального снижения ставок аренды в ходе демпинга: в борьбе за арендатора собственники начали снижать уровень ставок, чтобы заполнить свободные площади. Были случаи, когда компании понижали ставки всем текущим клиентам на 20%, чтобы сохранить пул клиентов.

Увеличение срока окупаемости 

Низкий уровень ставок, рост стоимости строительным материалов ввиду кризиса и санкционной риторики привели к тому, что срок окупаемости проектов вырос до 10-12 лет. Для девелоперов рынка складской недвижимости при грамотной финансовой модели комфортный срок окупаемости составляет 7-9 лет.

Данные предоставлены аналитическим отделом IPG.Estate по итогам III-х кварталов 2019 года

В 2017 году новый ввод снизился - на рынок вывели всего 93 тыс. кв.м качественных площадей. Уровень вакантных площадей сократился до 4%. Ставки аренды выросли в среднем на 2,5%.

Когда ожидать понижение ставок на склады?

По итогам 2018 года ввод нового ввода был рекордно низким - 83 тыс. кв.м. Уровень вакантных площадей упал до 3,5 %. Ставки выросли на 3,4% относительно 2018 года. В классе А они находятся в рамках 490-590 рублей за кв.м, с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг, в класс В - 400-460 рублей за кв.м, с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг.

По итогам 2019 года на рынке появится 130 тыс. кв.м. Но уже в перспективе на 2020-2021 год ввод будет увеличиваться. Что говорит о том, что рынок войдет в новый цикл и ставки пойдут на понижение.

Аналитика предоставлена отделом исследований IPG.Estate.

Читайте также

• Рост совместного складирования: в чем привлекательность? 13 мая 2024 Отсутствие готового предложения в аренду, а также высокая стоимость покупки и строительства складских и промышленных объектов вынуждают бизнес искать решение в непростой экономической ситуации. Формирующийся спрос в свою очередь приводит к трансформации рынка и появлению новых форматов индустриальной недвижимости. В статье рассказываем об опыте зарубежных коллег и о новом мировом тренде совместного и гибкого складского хранения.
• Специфика нормативного применения приборов для измерения параметров освещения в складских помещениях 02 мая 2024 Некорректно установленное освещение приводит к быстрой утомляемости персонала, снижению остроты зрения и увеличению рисков производственного травматизма. Условия хранения грузов также влияют на сохранение их товарных качеств, особенно, если это продукция, чувствительная к воздействию факторов окружающей среды (таких, как температура, относительная влажность и качество вентиляции).
• Особенности перевозки и хранения товаров из Китая 27 апреля 2024 Китай – один из лидеров мировой торговли и одно из самых популярных направлений в данный момент. Доставка товаров из данной страны имеет ряд особенностей, о которых важно знать при организации импорта из данного региона. О том, что важно учитывать рассказал Станислав Иванов, основатель и генеральный директор компаний Miles Logistics и GlobalMart.