Как оценить реальную стоимость промышленного помещения

Алексей Равинский Генеральный директор Zapusk Group

Фото: Freepik

Как влияет расположение промышленного помещения на его стоимость, и какие конкретные аспекты местоположения следует учитывать?

Расположение промышленного помещения напрямую влияет на логистику, операционные издержки и инвестиционную привлекательность объекта. 

Не только регион, но и близость к крупным транспортным артериям, таким как автомагистрали, железнодорожные узлы или международные аэропорты, существенно повышает ценность объекта. В некоторых случаях, такие преимущества могут увеличить стоимость помещения вдвое.

Также важна близость к инженерным сетям — наличие стабильного электроснабжения, водоснабжения и канализации снижает затраты на подключение и эксплуатацию.

Расположение вблизи индустриальных кластеров или технопарков обеспечивает доступ к квалифицированным кадрам и налаженным цепочкам поставок, что необходимо высокотехнологичным производствам.

Даже в пределах одного района стоимость может существенно варьироваться: участки с удобным подъездом для грузового транспорта, возможностью расширения или меньшими ограничениями по зонированию будут стоить дороже.

Какие технические характеристики здания и инженерных систем наиболее значимы при оценке стоимости промышленного помещения?

Технические характеристики здания и инженерных систем существенно влияют на стоимость промышленного помещения, определяя его функциональность, безопасность и объем инвестиций. 

Ключевые параметры — высота потолков, несущая способность полов, наличие кран-балок, системы пожаротушения и резервные мощности по электро- и водоснабжению. Эти элементы определяют возможность размещения и эксплуатации оборудования, соответствие нормативным требованиям и бесперебойную работу предприятия.

В нашей практике встречаются случаи, когда на первый взгляд привлекательные по цене объекты требуют значительных вложений из-за устаревших или изношенных инженерных систем, слабого каркаса здания или несоответствия современным стандартам. 

В таких ситуациях затраты на модернизацию могут быть сопоставимы с расходами на новое строительство, что снижает экономическую целесообразность приобретения.

Как оценить стоимость промышленного помещения с учетом его потенциала для модернизации и расширения?

При оценке стоимости промышленного помещения важно учитывать не только его текущее состояние, но и потенциал для модернизации и расширения. Это актуально для среднесрочных инвестиций или запуска нового производства, где гибкость и возможность адаптации объекта под меняющиеся потребности играют ключевую роль.

Анализ потенциала включает оценку возможности увеличения площади за счет надстроек или пристроек, а также модернизации инженерных систем для повышения энергоэффективности и соответствия современным стандартам. Также важно учитывать юридические аспекты, такие как наличие необходимых разрешений и соответствие градостроительным нормативам, которые могут повлиять на реализацию планов по развитию объекта.

В каких случаях стоит привлекать независимых оценщиков для определения стоимости промышленного помещения, и какую пользу они могут принести?

Привлечение независимых оценщиков целесообразно в ситуациях, когда на кону стоят значительные инвестиции или стратегические решения.

Независимая оценка дает полную картину об объекте: от юридического статуса и ограничений по использованию до анализа рыночных аналогов и потенциала для модернизации. 

Это важно при оформлении сделок купли-продажи, привлечении инвестиций, использовании помещения в качестве залога для получения кредита, а также в случае имущественных споров или реорганизации предприятия.

Мы регулярно используем такой подход при подборе участков и помещений для клиентов по всей стране — от Калининграда до Хабаровска. Мы сопровождаем оценку и развитие промышленных площадок, где главную роль играет не столько цена «на входе», сколько стратегическая ценность объекта для будущего бизнеса.

Это помогает нам минимизировать риски и ускорить процессы запуска проектов.

Какие правовые аспекты и ограничения могут повлиять на стоимость промышленного помещения, и как их учесть при оценке?

Основные факторы — правовой статус объекта и земельного участка, наличие обременений, соответствие градостроительным регламентам и зонированию, а также соблюдение санитарных, экологических и пожарных норм.

Например, если объект расположен в зоне, не предназначенной для промышленного использования, это может ограничить его функциональность и потребовать дополнительных согласований. 

Несоответствие требованиям нормативов может повлечь за собой необходимость проведения дорогостоящих мероприятий по приведению объекта в соответствие, что снизит его рыночную стоимость.

При оценке стоимости промышленного помещения важно провести комплексный анализ всех правовых аспектов и ограничений, включая проверку документов на право собственности, аренду, наличие обременений и соответствие зонированию. Так оценка стоимости объекта будет объективнее и можно избежать юридических рисков в будущем.

Как влияет состояние инфраструктуры вокруг промышленного помещения на его стоимость?

Объекты, расположенные в районах с развитой инфраструктурой, как правило, имеют более высокую стоимость и привлекательность для бизнеса. Например, продажа участков промышленного назначения в регионах с развитой инфраструктурой обычно происходит по более высоким ценам, поскольку они предлагают бизнесу значительные преимущества.

В то же время, недостаток или изношенность инфраструктуры может существенно снизить стоимость промышленного объекта. Отсутствие необходимых коммуникаций, непригодное состояние дорог или удаленность от транспортных узлов увеличивают операционные расходы и могут потребовать дополнительных инвестиций в развитие инфраструктуры.

Случай из практики:

К нам обратилась компания, которая купила участок площадью около 16 000 м² в Московском регионе для строительства центра обработки данных. Мы провели оценку существующих на территории строений.  

По результатам экспертизы выявили, что здания находятся в неудовлетворительном состоянии, а их восстановление экономически нецелесообразно. Затраты на снос и утилизацию превысили бы их остаточную стоимость, фактически делая их финансовым обременением. Однако расположение участка — всего в 300 метрах от ТЭЦ — обеспечивало высокую стратегическую ценность для будущего проекта. 

Благодаря своевременной оценке, приняли решение о сносе старых строений и строительстве новых, что позволило оптимизировать инвестиции и избежать дополнительных расходов на реконструкцию устаревших объектов.

Читайте также

• Системы безопасности на складах: видеонаблюдение, СКУД, охранная сигнализация 09 апреля 2025 Ключевую роль в цепочке поставок и логистике играют складские помещения. Обеспечить непрерывность всех процессов и защиту имущества помогают современные системы безопасности. Технический директор LUIS+ Федор Жидомиров рассказывает, какие задачи выполняют эти системы, какие технологии используются и как правильно организовать их работу.
• Сложности отношений «арендатор-арендодатель» в индустриальной недвижимости: кто это починит? 07 апреля 2025 Индустриальная недвижимость — это сложный механизм, где взаимодействие арендаторов и арендодателей играет ключевую роль в обеспечении бесперебойной работы объектов. Однако, несмотря на взаимную заинтересованность сторон в эффективном использовании площадей, отношения между ними часто сопровождаются трудностями, особенно в вопросах ремонта и обслуживания.
• Практика разграничения эксплуатационной ответственности в рамках аренды индустриальной недвижимости 02 апреля 2025 В рамках профессионального рынка аренды недвижимости в настоящий момент сформировались некоторые общие тенденции, которые находят свое отражение в заключаемых сделках.