Особенностях развития КРТ в нежилой застройке

Алексей Шаров управляющий Партнер «Аверта Групп»

Масштабное распространение программ комплексного развития территорий (КРТ) – это отражение запросов населения для решения актуальных на сегодняшний день проблем. Первоочередной задачей КРТ является создание комфортных и благоприятных условий для жизни горожан за счет строительства современных новостроек в масштабе микрорайонов, а также обеспечения их необходимой социальной инфраструктурой с обновленными инженерными коммуникациями. В г. Москве под этим термином прежде всего понимают застройку промышленных зон, а также строительство крупных жилых комплексов на незастроенных территориях.

Интересным фактом стало и то, что в программу КРТ могут быть включены как районы жилой, так и нежилой застройки, а также иные территории и участки, владельцы которых выступили с инициативой.

Остановимся подробнее на особенностях развития КРТ в нежилой застройке. Она может осуществляться в отношении застроенной территории, в границах которой расположены следующие земельные участки:

• С объектами капитального строительства, признанными Правительством РФ аварийными, подлежащими сносу или реконструкции, в том числе на основании адресных программ, утвержденных высшим органом исполнительной власти субъекта РФ.
• Если вид разрешенного использования не соответствует виду разрешенного использования земельных участков, объектов капитального строительства и предельным параметрам строительства, которые установлены правилами землепользования и застройки.
• На которых расположены объекты капитального строительства, признанные самовольными постройками.

Оценка земельных участков, включенных в состав зон, подлежащих КРТ проводится на практике в несколько этапов. Первый этап предусматривает идентификацию объекта оценки, которая включает:

• Определение этапа реализации КРТ и объема доступных к анализу документов о параметрах территории.
• Определение вида КРТ.
• Изучение дополнительных сведений, содержащихся в решении о КРТ (например, местоположение, предельный срок реализации решения, основные виды разрешенного использования участков, объем обременений, накладываемых на застройщика при реализации проекта и иные сведения).

На втором этапе применяется метод предполагаемого использования и изучаются исходные данные по земельному участку. Он учитывает объем фактических выгод и затрат, которые связаны с владением и распоряжением конкретным земельным участком, баланс которых отражается на рыночной стоимости. Следовательно, необходимо определить:

• Сумму и временную структуру расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом наиболее эффективного использования.
• Определить величину и временную структуру доходов от использования земельного участка (например, от продажи или аренды коммерческих помещений, производственно-складских объектов или коммерческих площадей свободного назначения).
• Определить величину и временную структуру операционных расходов (например, затраты на юридические и риэлторские услуги, маркетинг и брокеридж), необходимых для увеличения доходности.
• Расчет ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала.
• Расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов. Для этого используются ставки дисконтирования, получаемые на основе анализа ставок отдачи на капитал аналогичных по уровню рисков инвестиций.

Общие параметры улучшений, возводимых в зона КРТ, должны быть приведены в опубликованном решении о КРТ. Решение должно включать в себя минимальную площадь, допустимую этажность, состав инфраструктуры и социальных объектов. Таким образом, решение о КРТ уже содержит проработку юридически допустимых параметров застройки участка.

В дальнейшем каждый конкретный элемент застройки земельных участков в зоне КРТ проектируется исходя из региональных норм и правил (ПЗЗ, ППТ, ГП) а также СНИП. На основании сводных данных определяются основные затраты на строительно-монтажные работы (СМР), включая проектирование (ПИР), получение ТУ и прокладку коммуникаций.    

Анализ рыночной и статистической информации о доле реализуемых в каждом типе объектов недвижимости площадей, а также о рыночной стоимости реализации, позволяет определить доходы от владения и распоряжения земельным участком.

По промышленным территориям города возможны следующие варианты редевелопмента: возведение объектов высокотехнологичного производства, создание административно-деловых кварталов, реконструкция или новое строительство жилых объектов, комбинация всего вышеперечисленного.

В случае расположения в зоне КРТ действующего предприятия, административного здания, объекта рекреационного или социального назначения), проект учитывает затраты на компенсацию собственникам объектов убытков (упущенной выгоды). Упущенная выгода формируется в расчете неполученной прибыли, а также иных производственных потерь.

В настоящее время разрабатывается стандарт КРТ, отвечающий современным социальным и экономическим условиям, интересам жителей, бизнеса и городских властей.

Читайте также

• Необходимость снижения затрат заставляет компании более тщательно выбирать поставщиков логистических услуг 02 декабря 2024 Если раньше стоимость грузоперевозок составляла от 10% до 30% от конечной стоимости товаров, то сейчас эта доля поднялась до диапазона 50-100%. Повышение курса доллара, падение стоимости российской нефти на международных рынках, снижение доходов от экспорта в рублевом эквиваленте, повышение ставки ЦБ и затяжной экономический кризис вынуждают импортеров и экспортеров задумываться о снижении затрат на грузоперевозки и оптимизации расходов. 
• Индустриальная недвижимость: новые «точки роста» 02 июня 2023 В последнее время тема инвестиций в индустриальную недвижимость звучит все чаще, и обусловлено это несколькими причинами. Во-первых, остальные сегменты недвижимости в условиях текущей экономической ситуации снизили свою привлекательность для инвесторов. Наибольшую устойчивость в последние 2 года показывает только складская недвижимость – небольшой рост вакансии наблюдался в прошлом году в связи с уходом с российского рынка ряда крупных западных производителей, но сегодня в целом по рынку складов доля свободных площадей не превышает 2%.
• Итоги 2020 года на рынке индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга 10 февраля 2021 Сегмент складской недвижимости оказался самым стабильным в кризисном 2020 году. В каком состоянии он встречает 2021 год и какие тенденции будут диктовать правила на складском рынке? Об этом на конференции #IPGMarketInSight_online «Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга: чем запомнился 2020?» рассказал Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate.