Итоги 2020 года на рынке индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга

Сегмент складской недвижимости оказался самым стабильным в кризисном 2020 году. В каком состоянии он встречает 2021 год и какие тенденции будут диктовать правила на складском рынке? Об этом на конференции #IPGMarketInSight_online «Рынок коммерческой недвижимости Санкт-Петербурга: чем запомнился 2020?» рассказал Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate.

Общие цифры

На сегодняшний день объем Петербургского рынка складской недвижимости составляет 3,05 млн кв. м. В прошлом году он пополнился спекулятивными объектами незначительно – было введено всего три проекта общей площадью 107,8 кв. м. В конце года уровень вакансий составлял 3,3%.

Общий объем сделок составил 290,4 тыс. кв. м – это рекордный объем для кризисного года. Для сравнения, в 2019 году этот показатель составил 360 тыс. кв. м. Объем поглощения включает:

• сделки чистого арендного поглощения – почти 150 тыс. кв. м;
• сделки формата build-to-suit – 132,5 тыс. кв. м;
• сделки купли-продажи – 9,4 тыс. кв. м

Основные тенденции этого года

1. Смещение девелоперского цикла

В девелоперской практике существует негласное понятие «циклов 6-7 лет». Они продолжаются от большого ввода складской недвижимости – к примеру, это наблюдалось в 2014 году, когда было введено около 350 тысяч площадей – до постепенного ее поглощения и выравнивания к шестому году. В 2019 году был анонсирован ввод порядка 230-250 тысяч метров складских площадей. Однако цикл сместился: к концу 2020 года была введена только половина, около 107 тыс. кв. м. В их числе были склады «Марвел Логистика», ПНК «Парк Софийская», ПСК «Сосновая поляна», а также пятая очередь складского комплекса «Осиновая роща».

По прогнозам, в 2021 будет введено 230 тыс. кв. м спекулятивной складской недвижимости – в том числе объекты, которые не реализовались в прошлом году. Сделки формата build-to-suit составят около 118 тыс. кв. м. Так, планируется ввод складов компаний Fix Price (35 тыс. кв. м), «Вкусвилл» (54 тыс. кв. м), СДЭК и других.

2. Устойчивость складского сегмента к коронакризису

В марте-апреле прошлого года офисный рынок заметно страдал, а торговые точки массово закрывались. Несмотря на опасения многих собственников о том, что складской сегмент рухнет, арендаторы съедут, а площади начнут предлагать по сниженной арендной ставке, к июню 2020 картина рынка значительно не поменялась. Это поняли и арендаторы, поэтому в мае наблюдался всплеск активности на рынке. Компаниям было необходимо расширяться, искать новые помещения и переезжать. В то же время, сохранилась низкая вакансия и давление отложенного спроса.

По итогу 2020 года вакансия составила 3,3%. Она действительно увеличилась, но лишь из-за ввода новых спекулятивных объектов.

Ставки аренды также кардинально не поменялись: повышение ставок было «косметическим», в пределах допустимых лимитов. Средний уровень ставок в классе А составил около 500-580 рублей за кв. м, включая НДС и операционные расходы. Ставки на помещения класса В сейчас находятся на уровне 420-450 рублей за кв. м, а на производственные помещения – около 330-500 рублей.

3. Рост спроса на покупку производственных и складских помещений под собственные нужды

Катализатором переезда в другое помещение может стать либо вынужденное расширение, либо решение собственника о продаже объекта или предстоящий снос здания. Как правило, компании ищут подходящие помещения площадки на протяжении нескольких лет. Однако в последнее время ликвидность банков подтолкнула их массово выдавать кредиты крупным и стабильным компаниям, что вызвало взрывной рост спроса на покупку объектов. Тем не менее, предложение остается крайне ограниченным. На рынке остались те объекты, которые были введены год или два назад, поэтому большого количества сделок не было.

4. Развитие формата light industrial

Сейчас в Петербурге есть спрос на объекты light industrial, но нет ни одного объекта, который полностью соответствует этому формату.

В прошлом году компания Raum построила на севере города складской комплекс, который получил статус индустриального парка. На территории площадью около 54 га компания планирует развивать формат light industrial и build to rent – строительство под клиента с последующей долгосрочной арендой. Также реализовать подобный формат в своем индустриальном парке Geenstate пытается компания YIT.

Однако есть опасения, что небольшие компании не станут арендаторами комплексов, удаленных от города. В то же время, покупать землю внутри КАД для крупных light industrial проектов достаточно дорого: потенциальные клиенты, которые хотят арендовать от 500 до 1,5 тыс. кв. м, могут не потянуть высокую ставку.

Весь рынок ожидает первопроходца в данном формате. Надеемся, что скоро мы его увидим.

5. Развитие формата ОРЦ

Оптово-распределительные центры – это новый формат для Петербурга. Они предназначены для хранения и обработки продукции. ОРЦ – это универсальная площадка, где как крупные, так и мелкие продавцы или покупатели могут покупать, реализовывать товар или заказывать различные услуги вплоть до маркировки.

В настоящее время на разных стадиях реализации находится три проекта. К примеру, во втором квартале этого года должно завершиться строительство первой очереди ОРЦ компании Нарт в Шушарах – двух блоков по 20 тыс. кв. м. Также планируют приступить к реализации к своих ОРЦ компании «Норд Овощ» и «Фудмаркет».