Поиск помещения под пищевое производство: требования и сертификация

Кирилл Вечер Старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate

Поиск помещения под пищевое производство сопряжен с рядом нюансов: требования к помещению, регулятивные ограничения, высокая конкуренция, низкая вакансия на рынке индустриальной недвижимости и ограничения по использованию объектов. Кирилл Вечер, старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate, рассказал о текущей ситуации на рынке индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга и о том, как компаниям, желающим открыть пищевое производство, подойти к вопросу поиска помещений, какие требования учитывать.

Какие разрешения требуются для деятельности пищевого производства

Именно наличие различных технических требований и санитарных норм затрудняют поиск подходящего помещения под пищевое производство. Для ведения деятельности, связанной с производством продуктов питания, необходимо наличие следующих разрешений:

Специального разрешения на использование помещения для пищевого производства.
Соответствие помещения санитарно-гигиеническим требованиям, в том числе наличие системы вентиляции, канализации и водоснабжения.
Наличие оборудования, соответствующего стандартам безопасности и гигиены пищевого производства.
Наличие необходимых разрешительных документов на производимую продукцию.
Соответствие условий хранения и транспортировки продукции требованиям законодательства.
Наличие санитарно-эпидемиологического заключения на помещение и производственный процесс.
Соблюдение правил техники безопасности и пожарной безопасности.
Наличие документов, подтверждающих качество используемых сырья и ингредиентов.
Соблюдение сроков годности и условий хранения продукции.
Наличие необходимых документов на персонал, занятый в производственном процессе.

Что необходимо учесть на начальном этапе при поиске помещения под пищевое производство

При поиске подходящего помещения для пищевой производственной компании необходимо в первую очередь выяснить, какие доступные варианты предложений существуют на рынке в данный момент для аренды или продажи. Идеально, если удастся подобрать помещение, где ранее уже размещалась компания, занимающаяся аналогичным производством.

Какие важные моменты необходимо выяснить при подборе помещения на начальном этапе:

Если помещение освободилось от пищевой производственной компании, какую продукцию производила компания

Если сегмент совпадает, то необходимо заново уведомить проверяющие органы о переносе своего производства в данное помещение. Как правило, разрешительные документы уже будут находится в соответствующих инстанциях, и потребуется только пройти проверку.

При условии, что ранее в данном помещении находилось производство другой пищевой продукции, в наличии будет только разрешение на размещение объекта пищевого производства от Роспотребнадзора. Остальную разрешительную документацию придется получать заново.

Помещение, которое ранее никак не было связано с производством пищевой продукции

Все разрешительные документы, связанные с помещением, необходимо получать заново. Необходимо понимать, кто занимал эти площади. Например, если ранее был склад с лакокрасочными материалами, то естественно помещение непригодно для пищевого производства.

Соответствие санитарно-защитной зоны(СЗЗ)

Независимо от того, новый это объект или уже использовался под пищевое производство, проверяем санитарно-защитную зону - какие компании и объекты располагаются вокруг на расстоянии 50 м и более. Необходимо удостовериться, что в пределах СЗЗ не находится запрещенных к размещению рядом с пищевым производством объектов.

Требование к инженерным системам и отделке

Помещение должно соответствовать требуемым объемам электрической мощности, водоотведению, водоснабжению, вентиляции. Помимо этого, отделка и планировка помещения должна соответствовать нормам и правилам законодательства. Как правило, компании сами выполняют ремонтные работы по отделке и реконструкции инженерных систем как в новых, так и в старых помещениях. Связано это с тем, что под каждое пищевое производство необходимы свои условия, и собственники не готовы брать на себя подобные расходы, а то, что остается от предыдущих арендаторов, находится в неудовлетворительном состоянии.

Требования к противопожарной безопасности

Пищевое производство относится к пожароопасным, поэтому для них применяются повышенные требования к противопожарному оборудованию и техники безопасности. Ключевым моментом для организации производства пищевой продукции является соответствие помещения всем нормам по обеспечению необходимым противопожарным оборудованием, наличие путей эвакуации и так далее.

Проверка юридической чистоты объекта

Существует много юридических нюансов, которые необходимо учесть при проведении сделок с коммерческой недвижимости. Если говорить про начальный этап подбора помещения, то сразу же необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов и ввод объекта в эксплуатацию.

Легко ли найти подходящее помещение для пищевого производства в Санкт-Петербурге?

Предложение для пищевых производств в Санкт-Петербурге сильно ограничено. С момента начала переноса серого промышленного пояса за КАД, предложений для пищевых в черте Санкт-Петербурга нет. На сегодняшний момент это острая проблема для производственных компаний. Вакантные площади предлагаются в основном в Ленинградской области, однако необходимо учитывать, что не все сотрудники готовы далеко ездить и для компании есть риск потери ценных кадров. Также логистическое плечо для компаний, производящих продукты питания имеет свои ограничения. Большая удаленность от точек сбыта продукции экономически невыгодна.

Все больше компаний, из-за отсутствия готовых предложений склоняются к покупке земельного участка. В данном сегменте также присутствует ряд нюансов - наличие готовых инженерных систем и подходящей инфраструктуры, требующих значительных инвестиций при строительстве с нуля.

Для клиентов, которые обращаются в нашу компанию, мы подбираем в первую очередь пул объектов, где уже размещаются другие пищевые производства, и есть подготовленная инфраструктура, например, индустриальные парки “Марьино” или “Уткина заводь”.

Правительством предпринимаются попытки поддержать отрасль строительством специальных зон - так называемых пищевых кластеров. Также стимулировать крупных девелоперов различного рода субсидиями. К сожалению, принятых мер на данный момент недостаточно, но мы наблюдаем большой сдвиг в сторону развития данного направления.

#Промка