Поиск помещения под пищевое производство: требования и сертификация

Кирилл Вечер Старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate

Поиск помещения под пищевое производство сопряжен с рядом нюансов: требования к помещению, регулятивные ограничения, высокая конкуренция, низкая вакансия на рынке индустриальной недвижимости и ограничения по использованию объектов. Кирилл Вечер, старший консультант отдела индустриальной и складской недвижимости компании IPG.Estate, рассказал о текущей ситуации на рынке индустриальной недвижимости Санкт-Петербурга и о том, как компаниям, желающим открыть пищевое производство, подойти к вопросу поиска помещений, какие требования учитывать. 

Какие разрешения требуются для деятельности пищевого производства

Именно наличие различных технических требований и санитарных норм затрудняют поиск подходящего помещения под пищевое производство. Для ведения деятельности, связанной с производством продуктов питания, необходимо наличие следующих разрешений: 

1. Специального разрешения на использование помещения для пищевого производства.
2. Соответствие помещения санитарно-гигиеническим требованиям, в том числе наличие системы вентиляции, канализации и водоснабжения.
3. Наличие оборудования, соответствующего стандартам безопасности и гигиены пищевого производства.
4. Наличие необходимых разрешительных документов на производимую продукцию.
5. Соответствие условий хранения и транспортировки продукции требованиям законодательства.
6. Наличие санитарно-эпидемиологического заключения на помещение и производственный процесс.
7. Соблюдение правил техники безопасности и пожарной безопасности.
8. Наличие документов, подтверждающих качество используемых сырья и ингредиентов.
9. Соблюдение сроков годности и условий хранения продукции.
10. Наличие необходимых документов на персонал, занятый в производственном процессе. 

Что необходимо учесть на начальном этапе при поиске помещения под пищевое производство 

При поиске подходящего помещения для пищевой производственной компании необходимо в первую очередь выяснить, какие доступные варианты предложений существуют на рынке в данный момент для аренды или продажи. Идеально, если удастся подобрать помещение, где ранее уже размещалась компания, занимающаяся аналогичным производством.  

Какие важные моменты необходимо выяснить при подборе помещения на начальном этапе:

• Если помещение освободилось от пищевой производственной компании, какую продукцию производила компания 

Если сегмент совпадает, то необходимо заново уведомить проверяющие органы о переносе своего производства в данное помещение. Как правило, разрешительные документы уже будут находится в соответствующих инстанциях, и потребуется только пройти проверку.  

При условии, что ранее в данном помещении находилось производство другой пищевой продукции, в наличии будет только разрешение на размещение объекта пищевого производства от Роспотребнадзора. Остальную разрешительную документацию придется получать заново.

• Помещение, которое ранее никак не было связано с производством пищевой продукции 

Все разрешительные документы, связанные с помещением, необходимо получать заново. Необходимо понимать, кто занимал эти площади. Например, если ранее был склад с лакокрасочными материалами, то естественно помещение непригодно для пищевого производства.

• Соответствие санитарно-защитной зоны(СЗЗ)  

Независимо от того, новый это объект или уже использовался под пищевое производство, проверяем санитарно-защитную зону - какие компании и объекты располагаются вокруг на расстоянии 50 м и более. Необходимо удостовериться, что в пределах СЗЗ не находится запрещенных к размещению рядом с пищевым производством объектов.

• Требование к инженерным системам и отделке  

Помещение должно соответствовать требуемым объемам электрической мощности, водоотведению, водоснабжению, вентиляции. Помимо этого, отделка и планировка помещения должна соответствовать нормам и правилам законодательства. Как правило, компании сами выполняют ремонтные работы по отделке и реконструкции инженерных систем как в новых, так и в старых помещениях. Связано это с тем, что под каждое пищевое производство необходимы свои условия, и собственники не готовы брать на себя подобные расходы, а то, что остается от предыдущих арендаторов, находится в неудовлетворительном состоянии.

• Требования к противопожарной безопасности 

Пищевое производство относится к пожароопасным, поэтому для них применяются повышенные требования к противопожарному оборудованию и техники безопасности. Ключевым моментом для организации производства пищевой продукции является соответствие помещения всем нормам по обеспечению необходимым противопожарным оборудованием, наличие путей эвакуации и так далее. 

• Проверка юридической чистоты объекта 

Существует много юридических нюансов, которые необходимо учесть при проведении сделок с коммерческой недвижимости. Если говорить про начальный этап подбора помещения, то сразу же необходимо проверить наличие правоустанавливающих документов и ввод объекта в эксплуатацию.

Легко ли найти подходящее помещение для пищевого производства в Санкт-Петербурге?

Предложение для пищевых производств в Санкт-Петербурге сильно ограничено. С момента начала переноса серого промышленного пояса за КАД, предложений для пищевых в черте Санкт-Петербурга нет. На сегодняшний момент это острая проблема для производственных компаний. Вакантные площади предлагаются в основном в Ленинградской области, однако необходимо учитывать, что не все сотрудники готовы далеко ездить и для компании есть риск потери ценных кадров. Также логистическое плечо для компаний, производящих продукты питания имеет свои ограничения. Большая удаленность от точек сбыта продукции экономически невыгодна.

Все больше компаний, из-за отсутствия готовых предложений склоняются к покупке земельного участка. В данном сегменте также присутствует ряд нюансов - наличие готовых инженерных систем и подходящей инфраструктуры, требующих значительных инвестиций при строительстве с нуля.

Для клиентов, которые обращаются в нашу компанию, мы подбираем в первую очередь пул объектов, где уже размещаются другие пищевые производства, и есть подготовленная инфраструктура, например, индустриальные парки “Марьино” или “Уткина заводь”.  

Правительством предпринимаются попытки поддержать отрасль строительством специальных зон - так называемых пищевых кластеров. Также стимулировать крупных девелоперов различного рода субсидиями. К сожалению, принятых мер на данный момент недостаточно, но мы наблюдаем большой сдвиг в сторону развития данного направления.

Читайте также

• Как оценить реальную стоимость промышленного помещения 26 мая 2025 Как влияет расположение промышленного помещения на его стоимость, и какие конкретные аспекты местоположения следует учитывать? Расположение промышленного помещения напрямую влияет на логистику, операционные издержки и инвестиционную привлекательность объекта. Не только регион, но и близость к крупным транспортным артериям, таким как автомагистрали, железнодорожные узлы или международные аэропорты, существенно повышает ценность объекта. В некоторых случаях, такие преимущества могут увеличить стоимость помещения вдвое.
• Системы безопасности на складах: видеонаблюдение, СКУД, охранная сигнализация 09 апреля 2025 Ключевую роль в цепочке поставок и логистике играют складские помещения. Обеспечить непрерывность всех процессов и защиту имущества помогают современные системы безопасности. Технический директор LUIS+ Федор Жидомиров рассказывает, какие задачи выполняют эти системы, какие технологии используются и как правильно организовать их работу.
• Сложности отношений «арендатор-арендодатель» в индустриальной недвижимости: кто это починит? 07 апреля 2025 Индустриальная недвижимость — это сложный механизм, где взаимодействие арендаторов и арендодателей играет ключевую роль в обеспечении бесперебойной работы объектов. Однако, несмотря на взаимную заинтересованность сторон в эффективном использовании площадей, отношения между ними часто сопровождаются трудностями, особенно в вопросах ремонта и обслуживания.