Покупка земли в индустриальном парке, в чем подвох?

При поиске земельного участка для размещения нового производства или релокации уже существующего компании рассматривают разные варианты. Можно купить земельный участок в индустриальном парке, можно провести мониторинг рынка и приобрести ЗУ у частного собственника. Сегодня постараемся разобраться с преимуществами ЗУ в рамках индустриальных парков и стоп-факторами, которым могут останавливать клиентов, рассмотреть нюансы покупки ЗУ от частных собственников.

Индустриальные парки: преимущества:

Юридическая чистота земельного участка.
Инженерная подготовка земельного участка: все коммуникации уже проведены, либо имеются технические условия на подключение.
Возможность быстрого запуска строительства объекта при условии наличия согласованного проекта.
Профессиональная управляющая компания (УК), которая поможет решить все возникающие вопросы и проблемы с момента получения запроса на коммерческое предложение и в процессе реализации проекта и в период последующего обслуживания. По сути - вся работа и решение всех вопросов происходит в рамках “одного окна”.
УК может рекомендовать проверенного подрядчика на строительство объекта, который уже имеет опыт строительства в конкретном парке.
Опыт управляющей компании по работе с клиентами, которые уже реализовали производственные проекты на территории парка.

Индустриальные парки: стоп-факторы:

Стоимость земельного участка в индустриальном парке значительно выше, чем стоимость ЗУ от частного собственника. Почему? Читаем еще раз список преимуществ. К сожалению, частный собственник не может гарантировать юридическую чистоту участка, а все вопросы по подключению инженерных коммуникаций (электроснабжение, газоснабжение, водоснабжение, водоотведение хозяйственно-бытовое, телекоммуникации), организации транспортной доступности ложатся на плечи покупателя. Как и все вытекающие возможные конфликты с собственниками соседних участков.
Стоимость обслуживания индустриального парка. При покупке земельного участка в рамках индустриального парка стоит обратить внимание на условия договора обслуживания.
Управляющая компания индустриального парка включает команду специалистов, которые способны закрыть любой вопрос и проблему резидентов: управляющий, главный инженер, специалист по электрике и так далее. УК занимается процессом строительства и эксплуатацией межквартальных инженерных сетей и улично-дорожной сети, обслуживанием всех инфраструктурных объектов, включая инженерные, создает условия для бесперебойной работы резидентов от поддержания инженерных сетей в отличном состоянии до уборки снега и прилегающей территории.
Одни индустриальные парки взимают плату исходя из площади земельного участка резидента, другие - исходя из площади постройки. Например, уровень операционного платежа на здание площадью 10 000 кв.м или ЗУ площадью 2 га может достигать 200 000 рублей в месяц. И это обязательный ежемесячный платеж, который многих останавливает.

На текущий момент порядка 60 % резидентов индустриальных парков - это иностранные компании, которым важно оперативно запустить процесс строительства и запустить производство, при этом не отвлекаться на непрофильные процессы: обслуживание инженерных систем, поддержание дорог в качественном состоянии, уборка снега и так далее.

Отечественные компании на текущий момент пока работают в режиме сравнения КП, которые получают от разных индустриальных парков, а также находятся в поисках альтернативных вариантов: земельные участки от частных собственников, что также несет за собой определенные риски, которые априори ложатся на плечи покупателя.

Земельные активы от частных собственников: преимущества

Безусловное преимущество такого актива - его стоимость, которая может быть в 2 раза ниже земельного участка в индустриальном парке.

Земельные активы от частных собственников: риски

Важно понимать, что работы по развитию инфраструктуры, подключению коммуникаций, благоустройству, изыскательным работам ложатся на плечи покупателя.
Юридическая проверка участка и продавца обязательна, чтобы избежать проблем в будущем.
Геология участка. Не стоит забывать о характере почв в Санкт-Петербурге и Ленинградской области. Как бы не уйти в болото или не напороться на торфяник.
Отсутствие инженерных коммуникаций, получение техусловий на подключение коммуникаций, организация возможности их подключений.
Отсутствие подъездных путей. В лучшем случае - грунтовая дорога.
Соседи по участку. При необходимости подключения коммуникаций и прокладки дорог вероятна ситуация, что тянуть сети придется через соседние участки, что обязывает согласовать этот вопрос с собственниками соседних наделов. Предсказать их реакцию и решение невозможно.
Дальнейшее решение возникающих проблем с коммуникациями также ложится на плечи клиента: организация управляющей службы, которая закроет всех технические, инженерные и административные вопросы: от бесперебойной работы до клининга и уборки снега.
Непредсказуемость сроков поиска, сроков получения согласований и технических условий, сроков строительства.
Непредсказуемость бюджета и дополнительных инвестиций.

По словам специалистов, традиционно производственные предприятия проходят цикл поиска, который начинается с поиска в аренду производственных помещений в черте города, затем рассматриваются помещения в покупку, далее компании рассматривают индустриальные парки, а потом – частные земельные участки. Но выбор всегда остается за клиентом: покупка ЗУ со всеми вытекающими рисками или покупка участка в индустриальном парке с операционными платежами.

#Промка