Сложности отношений «арендатор-арендодатель» в индустриальной недвижимсоти: кто это починит?

Константин Старовойтов исполнительный директор дистрибуторской и логистической компании

Рынок индустриальной недвижимости в России стал очень значительным, миллионы квадратных метров ежегодно находятся в обороте, сотни тысяч новых вводятся в эксплуатацию. На рынке есть очень крупные игроки – держатели больших логопарков или индустриальных парков, и десятки тысяч относительно небольших владельцев недвижимости, сдающих ее в аренду.

При этом ряд «правил игры» более-менее «устаканились» – появился набор сценариев «выхода» из аренды, которыми можно покрыть любые потребности сторон, процедуры регистрации договора, и всяких «дочерних» регистраций, типа «Меркурия» или обособленного подразделения, стали полностью прозрачными и едиными. Но один из аспектов отношений арендатор-арендодатель все еще находится в состоянии «дикого запада». Речь о разграничении эксплуатационной ответственности, или если выражаться совсем просто – кто за что платит при расторжении договора аренды, ну и в процессе эксплуатации объекта – тоже.

Где мы сегодня?

Конечно, по мере роста опытности владельцев объектов, они пытаются закладывать в свой договор различные пункты, страхующие их от потери «товарного вида» объектов, которые предоставляются в аренду. Почти всегда есть обеспечительный платеж, часто прописаны пункты в духе «арендатор обязуется все вернуть в том же виде в каком принял» и тд. Но проблемы все-равно остаются. «Дьявол» скрыт, как обычно, в деталях!

Разберемся на примерах

Одна из самых дорогих и при этом подверженных износу частей крупных индустриальных объектов – это полимерные полы для производственных помещений. Тут мы встречаем полный спектр источников будущих споров, если совершенно четко не прописаны варианты ответственности за тот или иной сценарий развития событий. Например, банальные черные следы от складской техники. Да их можно оттереть, но это очень дорого, а если склад низкотемпературный, то перед оттиранием его нужно полностью разморозить, а это иногда технически невероятно сложная и длительная задача. Чья ответственность? Как воспринимать эти следы? Это «естественный эксплуатационный износ» или это «повреждения в процессе эксплуатации»? В зависимости от ответа на этот вопрос платить за решение проблемы будет либо арендатор, либо арендодатель.

Возьмем более сложный кейс с половым покрытием. Помещение же не нужно арендатору пустым, в нем будет установлена либо стеллажная система, либо конвейерное или другое производственное оборудование. В любом случае это будут крепить к полу, а значит сверлить в нем дырки. Когда арендатор съедет, и допустим заберет оборудование с собой – кто должен заделать дырки? А если владельца не устроит просто «заделывание»? Если он посчитает что «первоначальный вид» - это не заделанные дырки, это полностью заново сделанный пол?

Следующий частый пример – это стены. Внутренняя часть стен. Часто это алюминиевые декоративные панели (сэндвичи). В процессе ежедневной интенсивной эксплуатации повреждения нижних панелей неизбежны. И дальше мы получаем опять спорную ситуацию, одно дело выпрямить или заделать и потом покрасить только нижнюю панель, другое дело ее поменять. Сама по себе панель стоит недорого, но чтобы ее поменять надо разобрать полностью весь «стек» стены до самого потолка (а это обычно 12 метров), и эти работы уже очень дорогие!

Еще один типичный пример – это движущиеся механизмы, например, скоростные ворота внутри помещений или доковые механизмы на внешних стенах объектов. По таким механизмам часто не определено, что такое «естественный износ». Владельцы складов склонны трактовать это так, что после выезда арендатора, он должен фактически поставить новые ворота, после своего отъезда, мотивируя свою позицию «мы же вам дали новые ворота, а теперь это старые помятые и уже прилично изношенные». При этом ворота работают, и никто не отрицает, что их и ставили чтобы использовать, но как определить разумно ли было использование, в рамках заданных параметров производителя, или они были превышены арендатором, и теперь он должен платить сверх «естественного износа».

Самым сложным кейсом являются проблемы-матрешки. Когда поломки одного оборудования объясняются следствием косвенно связанных событий. Разберем ситуацию морозильного склада. Одна из сложнейших задач для подобных объектов, это непрерывное поддержание надлежащей низкой температуры на протяжении долгого времени. Морозильное оборудование таких объектов рассчитывается из конкретных характеристик теплопритоков, если говорить проще – попадания более теплого и влажного воздуха извне, а значит, частоты открытия этих самых ворот и доков, о которых говорили выше. А также длительность времени пока ворота остаются открытыми, а значит теплоприток внутрь морозилки происходит. И вот в какой-то момент арендодатель, в чьем ведении обычно и находится охлаждающее оборудование, начинает предъявлять претензии своему арендатору относительно «ненадлежащего использования объекта, в результате которого морозильное оборудование эксплуатировалось в экстремально нагруженных условиях, что привело к его порче». Конечно же речь опять идет о значительных деньгах, которые стороны пытаются получить друг у друга в момент завершения своих отношений.

Что же делать?

В идеале, чтобы на рынке в целом установились единые правила игры, которые бы стали стандартом де-факто. Профильные союзы и ассоциации могут сформулировать такие правила и постепенно внедрить их в нашу жизнь.

Пока рыночного стандарта не появилось, для того чтобы процедура завершения аренды проходила взаимовыгодно и предсказуемо, необходимо максимально договариваться «на берегу». Уже в момент заключения договора думать о его будущем расторжении. Как бы это не казалось сложным, необходимо прописать максимально детально все возможные проблемы при расторжении договора, но, чтобы даже не попадать в ситуацию обсуждения взаимных претензий в момент расторжения договора, лучше разработать «соглашение о разграничении эксплуатационной ответственности». И уже в этом документе прописать, что стороны обязаны делать на регулярной (ежемесячной) основе по поддержанию объекта в приемлемом для обеих сторон состоянии. Тогда не потребуется обеспечительный платеж, который достаточно затратен для многих арендаторов, и если устранить риск, который приводит к его введению, то можно и не делать сам этот платеж. В документе о разграничении необходимо максимально подробно предусмотреть все типичные ситуации, которые возникают в процессе эксплуатации, четко прописать как урегулируется каждая возникшая ситуация, процедура фиксирования самой ситуации и процедура подтверждения, что «ситуация устранена». Это будет чем-то напоминать бухгалтерский Акт сверки, который регулярно подписывают с контрагентами, чтобы убедится в едином понимании статуса взаиморасчетов друг с другом. В данном случае это будет Акт об отсутствии взаимных претензий в части состояния объекта на момент подписания. А если претензии есть, то их устранения конкретизировано по деньгам и срокам устранения.

Итого

Чтобы ваш бизнес-проект по смене арендованной площадки, не превратился в «грязный бракоразводный процесс» рекомендую заранее предусмотреть четкие правила игры в том, кто за что отвечает в ваших «отношениях», и регулярно под роспись сверятся в том, что стороны довольны друг другом и никакие претензии не накапливаются годами!