Рынок складской недвижимости Московской области: что интересно бизнесу

Дмитрий Финаев эксперт по коммерческой недвижимости Estate Today

Московская область уверенно держит марку региона-лидера по объемам строительства и спроса на складские помещения. Но динамика последних лет показывает любопытные изменения предпочтений арендаторов. Куда движется рынок складских помещений в столичном регионе, рассказал эксперт по коммерческой недвижимости компании Estate Today Дмитрий Финаев.

Интерес столичных бизнесменов: какие склады пользуются популярностью

В Московской области наибольший интерес сегодня вызывают логопарки классов А и В+, которые охотно занимают маркетплейсы, логистические операторы и дистрибьюторские компании. Интерес компаний к складам премиум-класса понятен — они построены по международным стандартам: высокие потолки (10 метров и выше), качественные коммуникации и удобные подъездные пути. Все это необходимо для эффективной работы крупных игроков рынка.

Что касается сегментов В и С, то их выбирают преимущественно производственные предприятия и местные поставщики, для которых важна цена. Специфические требования вроде высоты потолков и продвинутых инженерных решений отходят на второй план. Поэтому спрос на устаревшие здания, которые изначально не были складами и имели другое назначение, значительно ниже. Нередко они пустуют, уступая место современным площадкам с улучшенными характеристиками.

В столице и близлежащих районах дефицит качественных объектов класса А фактически отсутствует, однако уровень вакантности остается минимальным — всего 1–3%. Дело в том, что большинство крупных площадок давно распределено среди онлайн-магазинов и компаний электронной коммерции, сделавших ставку на большие объемы хранения товаров.

В прошлом году цены на складские помещения показали уверенный рост. Средняя ставка аренды по итогам 2025 года за квадратный метр в год выглядит следующим образом:

класс А — 7 500 – 10 000 рублей;
класс В+ — 6 000 – 7 500 рублей;
класс В — 5 000 – 6 000 рублей;
класс С — до 4 000 рублей.

Стоимость аренды складской недвижимости увеличилась на 10–15% по сравнению с предыдущими периодами, и этот тренд сохранится как минимум до конца следующего года. Рост цен связан с повышенным интересом к качественным помещениям с удобствами, такими как современные системы пожаротушения, вентиляции и климат-контроля, а также с ограниченным количеством доступных для аренды привлекательных объектов.

Складская «Рублевка»: какие районы Подмосковья наиболее привлекательны для размещения складов

Несмотря на то, что Московская область лидирует по объемам строительства новых логистических объектов и качеству инфраструктуры, не все районы востребованы одинаково. Одни направления привлекают больше внимания, чем другие. Разберемся, почему.

Юг и юго-запад: «золотое» направление

Домодедово, Подольск, Чехов и Коледино стали своеобразной «Меккой» для компаний, работающих в сфере логистики и дистрибуции. Эти территории привлекательны сразу по нескольким причинам:

близость крупных транспортных узлов позволяет оперативно доставлять товары потребителям;
стоимость земельных участков ниже, чем в северной части Подмосковья, что снижает затраты на строительство и эксплуатацию.

Это сочетание преимуществ обеспечивает примерно половину всего объема арендованных площадей в регионе.

Север и северо-запад: логистика плюс престиж

Химки, Солнечногорск и Зеленоград отличаются особой близостью к столице и основным транспортным артериям. Здесь чаще располагаются объекты премиум-класса, ориентированные на высокие стандарты качества обслуживания клиентов. Именно в этих районах сконцентрированы самые дорогие и современные комплексы класса А+.

Обе эти зоны покрывают потребности разных сегментов бизнеса и вместе обеспечивают порядка 70% всего складского оборота региона.

Не стоит забывать и о тех, кто определяет правила игры. Сегодня на рынке складской недвижимости активно действуют несколько ключевых игроков: PNK Group, Radius Group, MLP и Logopark Development уверенно удерживают лидерские позиции среди девелоперов, ежегодно вводя сотни тысяч квадратных метров качественных помещений.

Но не менее важны и крупные онлайн-площадки: Wildberries, Ozon, Yandex Market и SberLogistics. Их растущие объемы продаж требуют масштабирования мощностей хранения товаров, что стимулирует развитие нового строительства.

Дополняют картину инвесторы, приобретающие земельные участки и возводящие собственные склады под долгосрочные контракты аренды. Это гарантирует стабильный доход даже в условиях меняющегося спроса на рынке недвижимости.

Складская недвижимость Подмосковья: куда движется рынок

Основной драйвер роста складского сектора Московской области — бурное развитие электронной коммерции и импортозамещение. Эти факторы увеличивают спрос на качественные складские площади, способные обеспечить быструю обработку заказов и надежное хранение продукции.

Особое внимание привлекают специализированные объекты — современные логистические центры и холодовые хранилища (cold storage). Они становятся настоящим магнитом для компаний, работающих с пищевыми продуктами и фармацевтическими препаратами, которым необходима особая температура хранения. Ожидается, что этот сегмент покажет наибольший прирост объемов аренды в ближайшие годы.

Еще одна тенденция, которую невозможно игнорировать, — растущая популярность автоматизации и роботизации процессов внутри складских помещений. В современных логистических комплексах все чаще появляются системы автоматического управления запасами и передвижения товаров. Такие технологии существенно снижают издержки бизнеса и ускоряют доставку заказчикам.

Прогнозы на 2026 год выглядят довольно оптимистично. Ожидается умеренное расширение рынка (рост спроса составит около 5–7%), сопровождаемое вводом новых современных объектов преимущественно класса А. Это означает, что арендаторы будут получать доступ к современным зданиям с улучшенными характеристиками, такими как высокие потолки, удобные подъезды и оснащение системой энергосбережения.

Цены на аренду продолжают увеличиваться вместе с ростом затрат на строительство и популярностью энергоэффективных решений. Но несмотря на повышение ставок, спрос будет оставаться устойчивым благодаря стабильному притоку инвестиций.

Склады — надежная гавань для инвестиций

Среди всех видов коммерческой недвижимости наиболее привлекательными остаются складские помещения. Этот сегмент считается одним из самых надежных и прибыльных инструментов для вложений. Даже в период экономических потрясений склады демонстрируют высокую устойчивость, обеспечивая своим владельцам предсказуемый и стабильный доход.

Почему же склады столь популярны? Во-первых, окупаемость инвестиций составляет всего 7–10 лет, а ежегодная доходность достигает 10–12%. Во-вторых, риск простаивания объектов минимален: аренда стабильно высокая, а смена арендаторов проходит безболезненно и оперативно. Компании постоянно нуждаются в качественной инфраструктуре для хранения и распределения своей продукции, будь то товары повседневного спроса, техника или медикаменты.

Особенно ценятся объекты высокого качества, расположенные вблизи крупных транспортных магистралей и пунктов пропуска. Такие активы пользуются повышенным спросом, поскольку обеспечивают бесперебойную работу всей логистической цепи. Инвесторам важно выбирать проверенные площадки с гарантированным арендным потоком и хорошей транспортной доступностью.

Для тех, кто ищет надежный способ сохранить капитал и регулярно получать пассивный доход, склады предлагают идеальное решение. Это действительно тихая гавань, где деньги работают спокойно и эффективно независимо от рыночных колебаний и кризисных явлений.

#Склады