Состояние рынка индустриально-складской недвижимости Санкт-Петербурга по итогам 8 месяцев 2020 года

Коронакризис показал, что складская недвижимость стала самым устойчивым к кризисным явлениям сегментом: уровень вакантных площадей продолжает сокращаться, ставки растут, девелоперы не отказываются от строительства, а переносят сроки ввода. Более подробно о состоянии рынка складской недвижимости Санкт-Петербурга рассказывает Филипп Чайка, руководитель отдела индустриальной и складской недвижимости IPG.Estate.

Уровень вакантных площадей

На сегодняшний день объем рынка качественной складской недвижимости северной столицы составляет 3 млн кв.м. Но пандемия коронавируса ограничила темпы роста, и сроки ввода некоторых новых объектов были перенесены.

Компании производственно-складского сегмента продемонстрировали устойчивость в период самоизоляции. Ввиду отсутствия прироста качественного спекулятивного предложения в первом квартале 2020 года суммарный уровень вакантных площадей продолжает снижаться. Низкий объем свободных площадей также объясняется тем, что многие бизнесы, несмотря на кризисную обстановку в России и мире, продолжили реализацию планов по расширению арендуемых площадей.

Крупнейшие сделки по схеме build-to-suit за последние 8 месяцев:

Таким образом, по итогам первого полугодия свободными остаются 1,3% от общего объема качественных производственно-складских помещений.

Объем нового строительства

До обострения эпидемиологической ситуации мы рассчитывали на ввод 230 тыс. кв.м спекулятивных складских площадей. В действительности было введено 105 тыс. кв.м:

Помимо «Марвела» и «Осиновой Рощи» к концу 2019 года прогнозировался ввод СК «Адамант Парголово» (49 000 кв.м), «Русич Шушары»(50 000 кв.м), «Октавиан» (15 000 кв.м) и ряда прочих проектов. Стройка «Адаманта» приостановлена из-за пандемии. Строительство проекта «Русич Шушары» так и не стартовало, но расчет идет на конец 2021 года. Было анонсировано подписание сделки с компанией «Эксклюзив» на аренду 37 000 кв.м в «Русиче», после этого началось проектирование комплекса, но к фазе непосредственной реализации девелопер так и не приступил.

В ряд заявленных проектов ОРЦ (оптово-распределительные центры) входят 3 крупных объекта.

 Ставки аренды

Складские комплексы класса А номинируют ставки аренды в диапазоне 500 – 580 рублей / кв.м в месяц с учетом НДС и эксплуатационных расходов, без учета стоимости коммунальных услуг, класса В – 420 – 450 рублей при уровне запрашиваемых ставок аренды на качественные производственные помещения в диапазоне 430 – 500 рублей за кв.м при тех же условиях.

Стоит отметить, что на фоне низких объемов ввода и отсутствия больших объемов свободных складских блоков укрепляется тренд роста уровня запрашиваемых ставок аренды. Арендаторы поняли, что ставка высока, а активные торги не ведутся, что привело к спаду тренда на попытки добиться скидок. Как следствие – произошел перенос деловой активности на осень.

Тренды

Во время пандемии стало понятно, что самым устойчивым и ликвидным сегмент по отношению к различным кризисам является складская недвижимость.