Что включает ставка аренды склада и влияют ли на нее внешнеэкономические факторы?

Сегменты офисной и торговой недвижимости и в пандемию, и в ситуации санкций подверглись влиянию сложной экономической ситуации, эксперты прогнозируют снижение ставок аренды в 2023 году. Skladmaps.ru рассказал, из чего складывается ставка аренды складской недвижимости и оказывают ли влияние на ее стоимость внешнеэкономические факторы.

Что входит в арендную ставку склада? Отличия на рынке Москвы и Санкт-Петербурга

В Москве принято считать стоимость арендной ставки за кв. м в год triple net. Triple net - это ставка, очищенная от всех налогов, коммунальных и операционных расходов. В Москве рынок инвестиций более масштабный и более активный, и такой подход удобен инвесторам для понимания чистой прибыли от объекта в год и расчета окупаемости.

В Санкт-Петербурге ставка аренды склада традиционно номинируется за кв. м в месяц, включая НДС 20% и операционные расходы. Операционные расходы - это расходы, которые несет собственник на эксплуатацию и содержание склада: охрана, КПП, уборка, ремонт и эксплуатация инженерных систем, ФОТ сотрудников управляющей компании, страхование и другие. Коммунальные расходы оплачиваются арендаторами отдельно по счетчикам. Есть ряд объектов, которым выгодней и проще включить коммунальные расходы в ставку аренды, сделав ее несколько выше рыночной.

Как формируется ставка аренды склада?

Для складов класса А существуют рыночные индикативы, так как данный сегменты рынка стабильный и прогнозируемый, то арендодатели при формировании предложения ориентируются на среднюю стоимость аренды по рынку. Объекты отличаются в основном только локацией, и делать ставку выше рынка целесообразно, только если объект имеет уникальное конкурентное преимущество. Например, если рядом есть железная дорога или объект расположен в очень востребованной локации.

Влияют ли на арендную ставку внешнеэкономические факторы?

Рынок складской недвижимости инертный и очень медленно реагирует на внешние факторы. Пройдя сложные экономические этапы последних 5 лет, складская недвижимость показала свою стабильность. В отличие от офиса, когда арендатор может просто собраться и съехать, торговой недвижимости, когда магазин из-за снижения покупательской способности закрывается, на складах ситуация отличается кардинально. Склад заполнен товаром, даже если компания решает его освободить, то необходимо уведомить арендодателя за полгода, а товар быстро не распродать, особенно если помещение имеет большие площади.

Низкий ввод складской недвижимости за последние 5 лет спровоцировал ситуацию, когда арендодатель выбирает клиентов и устанавливает свои условия. Если и наблюдаются небольшие колебания арендной ставки, то они незначительные, и рынок складской недвижимости быстро отыгрывает.