Краткосрочный и долгосрочный договор: на что обратить внимание?

Задача большинства собственников – найти клиента на долгосрочную аренду, так как ежегодно менять арендаторов или условия договора невыгодно. Стабильность важна и для инвестиционных целей: потенциальный инвестор будет заинтересован в объектах с долгосрочными арендаторами. Однако ряд собственников предпочитает краткосрочные соглашения. В чем состоят особенности долгосрочного и краткосрочного договора? Что важно помнить при их составлении? И какие преимущества дает компаниям длительный договор?

Какие нюансы составления долгосрочного договора нужно помнить?

В первую очередь, необходимо обратить внимание на срок расторжения договора. Средний период, который устраивает обе стороны – это шесть месяцев: за это время новому собственнику нужно найти нового клиента, а арендатору – выбрать новый объект и переехать.

Другой важный пункт – это индексация. В долгосрочном договоре она может прописываться по-разному: в виде увеличенной ставки, возможной индексации или обязательной индексации в процентах. Арендаторам нужно узнать условия ежегодного повышения ставки заранее, чтобы избежать недопонимания с собственником в дальнейшем.

Также важно помнить, что долгосрочный договор необходимо оформлять в регистрационной палате – для этого необходим кадастровый план объекта. Каждое дополнительное соглашение (например, о сокращении или увеличении площади) необходимо регистрировать дополнительно.

На что обратить внимание при составлении краткосрочного договора?

В краткосрочном договоре ключевыми пунктами становится индексация – как правило, в них встречается строка о праве собственника один раз в календарный год повысить арендную плату до 10%, – условия внесения арендной платы и расторжения договора, а также ответственность за помещение.

Каждый клиент хочет, чтобы вся ответственность за объект лежала на собственнике. Однако закон встает на сторону арендодателя, потому что объект – это его актив. Как правило, собственник не только страхует объект: он также требует от клиента, чтобы он застраховал свою продукцию и ответственность третьих лиц.

Насколько «гибкими» могут быть договоры аренды?

Гибкость договора аренды зависит от того, в какой стадии сейчас находится рынок. Если вакансия и количество опций небольшое, а активность клиентов высокая, рынок принадлежит арендодателю: он самостоятельно выбирает клиента и диктует ему свои правила. Эта ситуация наблюдается и сейчас: рынок принадлежит собственнику уже третий год.

После ввода большого количества площадей складские комплексы начинают конкурировать между собой и пытаются переманить клиента. В такие периоды главным на рынке становится арендатор, а собственники соглашаются на уступки и могут корректировать условия договора.

Какие пункты договора могут изменяться?

Индексация
Арендные каникулы
Ставка аренды
Замена обеспечительного платежа банковской гарантией
Количество бесплатных парковочных мест и другие

Какие возможности дает арендаторам длительный договор?

Долгосрочный договор может давать компаниям различные льготы. К примеру, собственник может снизить ставку в начале срока и прописать в договоре ее увеличение через несколько лет. Помимо этого, долгосрочные арендаторы могут попросить арендные каникулы или продлить их с учетом возмещения через 3, 4 или 5 лет.

Также из-за ежегодной индексации ставки могут подняться гораздо выше уровня рыночных. Поэтому собственники могут договориться с арендаторами о временном приостановлении индексации после нескольких лет аренды.