5 примеров спасения проблемной недвижимости

Ольга Шумская управляющий собственник консалтинговой компании и архитектурно-проектного бюро Buro86

Свою деятельность двадцать лет назад я начинала в Нижневартовске, поэтому исторически клиентами в Buro86 являются топливные, нефтегазовые, производственные, логистические компании. Потом подтянулись другие счастливые обладатели индустриальной и коммерческой недвижимости. В начале нулевых наблюдался колоссальный рост купли-продажи недвижимости, развитие земельных отношений. В это время много приватизаций, и я начала свою активную практику по узакониванию объектов недвижимости. Было много распродаж, много бесхозных площадей, высокая динамика смены собственников.

Однако и спустя 20 лет вопрос актуален по-прежнему. Например, в промышленном секторе на начало 2020 года только официально выявлено более 9 тысяч объектов незаконной недвижимости. Многим кажется, что незаконный промышленный объект – самострой должен непременно нарушать требования экологической безопасности или представлять угрозу для для людей. Однако в абсолютном большинстве случаев на промышленное сооружение просто должным образом не оформлен пакет документов, или не урегулированы земельные вопросы.

Большинство выявляемых случаев «самостроя» или проблемной промышленной недвижимости имеют 10- 25-летней историю. СМИ чаще всего освещают такие истории с негативной стороны, рассказывая о проведении рейдов, штрафах и демонтаже незаконных сооружений. Однако профессионалы видят это совсем по-другому, просто в России нет культуры держать в соответствии пакет документов на недвижимость. Это такая национальная черта, даже самые успешные предприниматели редко делают чекапы своих дел по недвижимости, они, чаще всего, прибегают уже с решением суда о сносе объекта.

Вот несколько историй из нашей практики:

Оформление права собственности на склад горюче-смазочных материалов 10000 м2.

Юр лицо – крупный поставщик нефтепродуктов владел складами горюче-смазочных материалов. У владельца была проектная документация и разрешение на строительство. Но к моменту начала строительства о будущем объекте не был извещён Госстройнадзор. При окончании строительства оказалось, что возведённый объект не соответствовал изначальной проектной документации. В результате на построенный склад ГСМ невозможно было получить право собственности и ввести в эксплуатацию. Я и команда Buro86 провели большой объем работы, Склады ГСМ являются особо-опасными объектами, есть очень сложные нюансы при работе с ними: соблюдения технологий по требованиям пожаро- и взрывоопасности. И в итоге получили право собственности на склад ГСМ с последующим вводом в эксплуатацию. Могли ли юристы заказчика избежать проблем? Да, если бы изучили порядок ввода в эксплуатацию складов ГСМ.

Установление права собственности и восстановления документов на подкрановые пути к логистическому комплексу.

На приобретённом ранее объекте размещены подкрановые пути, на которые отсутствовали документы о праве собственности и регистрации в Ростехнадзоре. Я через суды восстановила документы о праве собственности на подкрановые пути и зарегистрировала их в гос органах. Мог ли заказчик избежать проблем? Да, мог, потому что для логистических бизнесов подкрановые пути – частый рабочий инструмент и нужно при покупке объектов дополнительно проверять документы на них.

Признание права собственности на административно-бытовой комплекс со складами

Строительной компанией более 10 назад приобретен участок со зданием АБК со складами. Строительство АБК произведено без разрешительных документов и без проектной документации. Земельный участок был много лет назад предоставлен под другой объект. В суде первой инстанции я добилась признания за клиентом признали права собственности на АБК и склады. Можно ли было избежать проблем? Да, можно, поменяв целевое назначение земельного участка и сделав заранее все разрешения на строительство.

Признание права собственности на АЗС

Индивидуальный предприниматель обратился за признанием права собственности на Автозаправочную станцию и магазин. Из документов было только свидетельство на незавершенный строительство объекта 3%, устаревший проект строительства, не соответствующий современным тех нормам и нормам безопасности. Кроме того, закончился договор аренды земельного участка. Это дело было крепким орешком. Мне отказали в двух первых инстанциях, я подала апелляцию, и апелляция отменила решение первой инстанции. За клиентом признало право собственности на АЗС и магазин. Можно ли было избежать проблем и тревог? Хотя бы земельный договор владельцы бизнеса могут легко отслеживать и вовремя перезаключать.

Признание права собственности на строения внутри производственной базы

Владелец производственной базы в разные годы строил на своей территории капитальные строения. В результате здание АБК и склады признаны незаконно возведенными, а подъездные пути незаконно подведенными. В Арбитражном суде мы добились признания прав собственности на все строения и пути. Можно ли было избежать стресса. Да, можно, если построив, сразу регистрировать объект.

По приблизительным оценкам экспертов, количество самостроя в России может достигать нескольких миллионов объектов. А инструменты мониторинга подобных объектов становятся все более эффективными. Например, в Москве имущественно-земельные нарушения выявляются в почти что автоматическом режиме. Внедряются новые программные алгоритмы с аналитикой по объектам в специализированных информационных системах и выявляют несоответствия. Запущен единый федеральный реестр объектов самовольного строительства. Обследования ведутся с помощью квадрокоптеров, камер городского видеонаблюдения, ортофотопланов. Московская практика рано или поздно пойдет в регионы.

Я бы призвала собственников любой коммерческой недвижимости подумать о своих активах чуть заранее, чем «гром грянет».