Арендатор заключил договор аренды, но объект выставили на продажу

Сергей Гебель генеральный директор юридической компании «Гебель и партнеры»

Как юридически защищен арендатор, обязан ли новый собственник сохранить арендные отношения?

Переход права собственности на арендованное имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае новому арендодателю передаются все права и обязанности от предыдущего собственника, в том числе и связанные с обеспечительным платежом. По общему правилу права и обязанности арендатора остаются без изменений, однако есть ряд особенностей, которые нужно учесть.

Внесение изменений в договор в связи с переменой на стороне арендодателя

Каждый собственник имущества вправе по своему усмотрению совершать в отношении него любые действия, не противоречащие закону, в том числе и отчуждать в собственность другим лицам.

В соответствии со ст. 617 ГК РФ, переход права собственности на сданное в аренду имущество не является основанием для расторжения или изменения договора. Договор аренды сохраняет юридическую силу, а место первоначального арендодателя занимает новый собственник.

Следует отметить, что указанное положение не распространяется на договоры, не зарегистрированные в надлежащем порядке, когда это необходимо.

Сам по себе факт перемены собственника не может стать причиной внесения изменений в договор. Исключение - замена положений, касающихся наименования и реквизитов нового арендодателя.

Смена собственника может быть зафиксирована дополнительным соглашением к договору. Важно учесть, что если договор аренды подлежит государственной регистрации, то и дополнительное соглашение также должно быть зарегистрировано в установленном порядке.

Соглашение заключается по желанию сторон, это не обязательно. В ряде случае достаточно направить соответствующее уведомление.

Кому платить арендную плату

Если иное не предусмотрено заключенным договором, арендатор должен платить новому арендодателю с момента перехода к нему права собственности. Как правило, арендная плата за предшествующий период уплачивается прежнему собственнику.

На практике распространена ситуация, когда арендатор не был своевременно уведомлен о переходе права собственности и внес платеж первоначальному арендодателю. В таком случае считается, что арендатор надлежащим образом исполнил свою обязанность и новый арендодатель не вправе требовать с него повторной оплаты.

В свою очередь новый собственник может истребовать у прошлого арендодателя полученную им в качестве неосновательного обогащения сумму.

Изменение размера арендной платы

По общему правилу в связи с переходом права собственности положения договора, а значит и размер арендной платы, изменению не подлежат.

Однако в сложившейся судебной практике существует позиция, согласно которой применение первоначальным и новым арендодателем разных систем налогообложения может стать причиной для изменения размера арендной платы.

Нередко суды исходят из того, что в ситуации, когда старый арендодатель применял общую систему налогообложения (ОСН), а новый находится на упрощенной (УСН), размер арендной платы подлежит уменьшению на сумму НДС.

При этом важно учитывать, что итоговое решение может зависеть от используемых в договоре формулировок и их толкования судом.

Взаиморасчеты в связи с прекращением договора

В случае, когда договором аренды предусмотрено внесение обеспечительного платежа, возникает вопрос о том, кому должен предъявлять требования арендодатель - новому или старому собственнику.

Верховный суд РФ исходит из того, что обязанность по возврату обеспечительного платежа переходит к новому собственнику в составе прочих прав и обязанностей. При этом фактическая передача денежных средств от прежнего арендодателя к новому значения не имеет.

Следует отметить, что данный вопрос может быть урегулирован иным образом по соглашению сторон.

Также на нового собственника возлагается обязанность по возмещению арендатору стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества

#Юридическая помощь