Как получить разрешение на строительство склада и когда можно строить без разрешения

Марина Колчина юрист, управляющий партнер юридической компании "ГК групп"

фото: Freepik

Разрешение на строительство - это документ, который необходимо получить перед началом строительства любого капитального объекта, в том числе и склада. Это обязательный документ, в котором будут отражено право застройщика осуществлять строительство. Для получения разрешения на строительство необходимо собрать пакет документов.

Во-первых, необходимо изучить градостроительный план земельного участка. В этом документе будет указана вся основная информация об участке: в какой зоне участок расположен, можно ли на нем строить, предельные параметры строительства (этажность, площадь застройки и т.д.), наличие ограничений на строительство, охранных зон, красных линий и т.д.

В случае необходимости можно получить согласование на отклонение от разрешённых параметров.

Для подачи заявления на выдачу разрешения необходимо разработать проектную документацию, в зависимости от площади может потребоваться экспетиза проектной документации (для складов площадью больше 1500 кв.м.). Получить технические условия и т.д.

Пакет документов может отличаться от вида объекта, например, при получении разрешения на склад, как правило внимание уделяют организации движения на прилегающей территории: зоны въезда, выезда, разгрузки и т.д.

После сбора полного пакета документов подается заявление в муниципальный орган на выдачу разрешения на строительство. Процедура согласования может отличаться в регионах.

Возведение объекта капитального строительства без разрешения даже на собственном земельном участке это всегда огромный риск потери денег, объекта, а в некоторых случаях и самого земельного участка.

Построенные без разрешения объекты с точки зрения законодательства являются объектами самовольного строительства.

Построить склад без разрешения — гарантированно получить иск Администрации муниципалитета о сносе объекта капитального строительства.

Если же объект возведен на арендованном земельном участке, арендатор рискует потерять и сам участок, поскольку использует его с нарушением норм действующего законодательства.

Расходы по сносу в таком случае возлагаются на правообладателя земельного участка (собственника или арендатора). В случае если же застройщик не сносит объект, за каждый день просрочки начисляется денежный штраф. Как правило, размер штрафа колеблется от 5 000 до 50 000 рублей в день.

В последние годы судебная практика складывается таким образом, что Администрация обращается с исками о сносе уже на стадии возведения объекта, если отсутствуют сведения о выданном разрешении на строительство.

В отсутствие разрешения на строительство легализовать объект (поставить на кадастровый учет) в административном порядке не получится.

Очень важно понимать разницу между капитальным складом и некапитальным.

Возведенный без разрешения капитальный склад — это объект самовольного строительства. Исключить риски судебного разбирательства по сносу такого объекта невозможно.

После получения иска о сносе для легализации постройки логично заявить встречный иск о признании права собственности на самовольную постройку. Однако, легализация объекта в судебном порядке имеется ряд сложностей. Например, легализовать постройку в судебном порядке можно только тогда, когда объект возведен на собственном земельном участке и собственник участка предпринимал меры к получению разрешения на строительство, но ему в выдаче разрешения было отказано.

Разрешение на строительство не требуется, только если объект является некапитальным.

Однако, как показывает судебная практика, в последние годы муниципалитет обращается с исками о сносе и таких объектов тоже, предполагая, что они являются капитальными.

В этом случае придется доказывать в судебном порядке, что объект является некапитальным путем проведения судебной строительно-технической экспертизы.  Сохранить такую постройку удасться при совокупности следующих условий: объект возведен на собственном земельном участке, является некапитальным, соответствует строительным, техническим, санитарным нормам и не создает угрозу жизни и здоровья граждан.

Мы рекомендуем нивелировать риски получения иска о сносе путем подготовки документации до возведения объекта. Разработать проект на сборно-разборный склад, заказать заключение о соответствии проекта строительным нормам, уведомить администрацию о возведении некапитальной постройки на своем участке. Уведомление по закону не требуется, но может нивелировать риски обращения с иском о сносе либо будет дополнительным аргументом в случае судебного разбирательства.