Юридические особенности заключения бессрочного договора аренды

Юлия Иванова управляющий партнер юридической компании ЮКО

При заключении сделки по аренде перед контрагентами встает вопрос о максимально полном удовлетворении своих интересов от заключения такого рода сделки. Одним из определяющих факторов удовлетворения интересов той или иной стороны сделки является срок договора аренды.

В настоящей статье рассмотрим юридические особенности заключения договора аренды на неопределённый срок (бессрочный договор аренды).

В силу действующего законодательства под договором аренды понимается предоставление одним лицом (арендодателем) другому лицу (арендатору) имущества, находящегося в собственности арендодателя во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору за определённую в договоре плату (ст. 606 ГК РФ).

Также, в силу действующего законодательства, бессрочный договор аренды может быть заключен в случае, когда стороны не указали срок действия договора (абз. 1 п. 2 ст. 610 ГК РФ). Однако необходимо учитывать, что если предметом бессрочного договора аренды является земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, то срок такого договора аренды составляет от 3 до 49 лет, даже в случае, если стороны не учли условие о сроке в договоре (п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ).

Еще одним случаем заключения бессрочного договора аренды является наступление обстоятельств, при которых арендатор, после истечения ранее оговоренного срока действия договора аренды, продолжает пользоваться имуществом арендодателя и, при этом, арендодатель не возражает против продолжения договорных отношений. Настоящий случай является ничем иным как преимущественным правом арендатора на заключение договора аренды (п. 2 ст. 621 ГК РФ).

Необходимо также обращать внимание на форму договора аренды. Так, договор аренды может быть заключен в устной или письменной форме. Письменная форма договора аренды обязательна, если хотя бы одна из сторон сделки является юридическим лицом. Договор аренды между физическими лицами может быть заключен в устной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ). Однако заключение договора аренды в устной форме может впоследствии затруднить сторонам защиту своих прав и законных интересов, в случае наличия между этими сторонами разногласий.

Так, определением Четвертого кассационного суда общей юрисдикции от 17.08.2021 по делу N 88-18511/2021 истцу было отказано в удовлетворении его требований по расторжению договора аренды земельных участков, взысканию ущерба и судебных расходов, ввиду непредоставления надлежащих доказательств заключения договора аренды.

Немаловажным фактом является то, что бессрочный договор аренды подлежит регистрации в органах Росреестра, если предметом договора является недвижимое имущество.

Что касается расторжения бессрочного договора аренды, то такой договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в любое время. При этом, о расторжении необходимо предупредить другую сторону сделки за один месяц до расторжения, а при аренде недвижимого имущества за три месяца (абз. 2 п. 2 ст. 610 ГК РФ).

Также, следует обратить внимание, что если предметом бессрочного договора аренды являются земельные участки, иные объекты недвижимого имущества, находящиеся в федеральной собственности, то органы государственной власти субъекта Российской Федерации, единый институт развития в любое время вправе расторгнуть такую сделку, предупредив об этом другую сторону за один месяц (ч. 5 ст. 15 Федерального закона от 24.07.2008 N 161-ФЗ "О содействии развитию жилищного строительства").

Что касается индексации арендных ставок, то здесь нет никаких отличий бессрочного договора аренды от договора аренды, заключенного на определенный срок. Так, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, установленные договором аренды, но не чаще одного раза в год (п. 3 ст. 614 ГК РФ). Исключение из этого правила предусмотрены в договоре финансовой аренды (лизинга). Здесь размер лизинговых платежей может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные данным договором, но не чаще, чем один раз в три месяца (абз. 3 п. 2 ст. 28 Федерального закона от 29.10.1998 N 164-ФЗ "О финансовой аренде (лизинге)").

Такая же ситуация, относительно отличий бессрочного договора аренды и договора аренды, заключенного на определенный срок, обстоит и со штрафными санкциями, поскольку ответственность сторон сделки преимущественно не зависит от срока действия договора.

Читайте также

• Как получить разрешение на строительство склада и когда можно строить без разрешения 22 апреля 2024 Разрешение на строительство - это документ, который необходимо получить перед началом строительства любого капитального объекта, в том числе и склада. Это обязательный документ, в котором будут отражено право застройщика осуществлять строительство.
• Вопрос-ответ: могут ли ограничительные меры по промзоне явиться препятствием для производства бутилированной воды? 16 октября 2023 В рамках рубрики «Вопрос-ответ» Skladmaps.ru совместно с экспертами отвечает на вопросы, которые вы присылаете в нашу редакцию. Если у Вас есть вопросы – напишите их нам на info@skladmaps.ru 
• Покупка банкротного актива частной компании: юридические риски 04 сентября 2023 Необходимо понимать, что приобретение актива у компании-банкрота несет для потенциального покупателя те же риски, что и ординарная сделка по приобретению имущества у платежеспособного контрагента: разумному и осмотрительному покупателю необходимо убедиться как в юридической, так и в фактической чистоте приобретаемого объекта.