Юридические особенности заключения долгосрочного договора аренды

Роман Сергеевич Матюнин юрист

Бурный рост спроса на складскую недвижимость после событий 2020 года привёл к дефициту складских помещений, что, в свою очередь, в настоящее время позволяет арендодателю навязывать арендаторам невыгодные условия договора и произвольно менять их в течение срока аренды.

В данной ситуации вполне естественно желание арендатора заключить договор аренды на длительный срок с максимально понятными и прозрачными условиями.

В данной статье мы рассмотрим, в чем состоят основные особенности заключения долгосрочного договора аренды, а также на какие моменты арендатору стоит обратить особое внимание при заключении такого договора.

Главная отличительная черта такого договора установлена в п.2 ст.651 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ), согласно которому договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Это не означает, что до момента регистрации у сторон не возникает прав и обязанностей. Независимо от регистрации договора стороны обязаны соблюдать его условия.

Между тем, в силу п.3 ст.433 ГК РФ договор, подлежащий государственной регистрации, считается для третьих лиц заключенным с момента его регистрации.

Таким образом, при отсутствии регистрации договора арендатор не вправе:

ссылаться на сохранение договора аренды при смене собственника недвижимости;
воспользоваться преимущественным правом при заключении договора на новый срок;
сдавать объект в субаренду.

Стоит отметить, что для некоторых видов хозяйственной деятельности заключение долгосрочного договора просто необходимо, поскольку иначе невозможно получить соответствующую лицензию (например, хранение алкогольной продукции).

На каких же пунктах арендатору стоит заострить внимание?

Первый момент, это, безусловно, условия изменения арендной платы.

В идеале, она должна меняться только по соглашению сторон. Конечно, добиться включения такого условия удается крайне редко, поэтому необходимо установить ограничения по периодичности и размеру увеличения арендной платы арендодателем в одностороннем порядке. Так, вполне безопасным для арендатора будет право арендодателя увеличивать арендную плату не чаще одного раза в год на индекс потребительских цен в РФ, но не более определенного процента от ранее установленной платы. Кроме того, обязательно предусмотреть предварительное уведомление арендодателем о таком увеличении хотя бы за 30 дней, чтобы учесть это в бюджете на следующий месяц.

Критически важно в долгосрочном договоре аренды определить условия его расторжения.

Однозначно стоит отказаться от права арендодателя расторгать договор в одностороннем безосновательном внесудебном порядке. Справедливыми являются условия, когда арендодатель имеет право на внесудебное расторжение договора только при наличии вины арендатора: невнесение арендной платы более двух раз подряд, систематическое нарушение правил пожарной безопасности либо умышленное повреждение помещения. И даже в этой ситуации право на расторжение договора должно возникать у арендодателя после направления арендатору письменного предупреждения с предоставлением срока на устранение нарушений. Если же всё-таки арендодатель оставляет себе право на безосновательное расторжение, то необходимо настаивать на максимально заблаговременном сроке предварительного уведомления о расторжении, а также существенном штрафе за несоблюдение подобного срока. Это даст возможность найти новое помещение и осуществить переезд с минимальными неудобствами и потерями.

Что касается оснований для расторжения договора арендатором, то здесь обязательно предусмотреть именно внесудебное право на расторжение договора при невозможности пользования помещением по назначению. Речь идет о случаях, когда арендодатель не передает объект аренды, препятствует доступу в него, ограничивает подачу энергоресурсов. Право на внесудебное расторжение договора в таких ситуациях имеет принципиальное значение, поскольку в силу ст.620 ГК РФ арендатор может расторгнуть договор только в судебном порядке, если иное не предусмотрено в договоре. Не иметь возможностей пользоваться помещением и расторгнуть договор без судебного процесса, который может затянуться на длительный срок – не самая приятная перспектива.

В дополнение к праву на расторжение арендатором договора при нарушениях со стороны арендодателя желательно предусмотреть штрафы за такие нарушения, поскольку не всегда арендатор хочет расторгать договор, а полноценно пользоваться помещением мешает арендодатель. Причем штраф может быть как в твердой сумме, так и в процентном соотношении от арендной платы за каждый день нарушения арендодателем своих обязательств.

Еще один значительный вопрос – судьба обеспечительного платежа при расторжении (прекращении) договора аренды.

Стоит стремиться согласовать условие о его возврате арендатору во всех случаях, кроме как когда он может быть использован по своему прямому назначению – погашение задолженности арендатора. Некоторые арендодатели включают в договоры условие о том, что при любом досрочном расторжении договора обеспечительный платеж не возвращается арендатору, что, конечно же, нельзя признать справедливым.

В случаях, когда арендатор по условиям договора улучшает состояние объекта аренды, необходимо сразу определить судьбу таких инвестиций. Арендодатели часто пытаются относить такие улучшения к неотделимым, чтобы не компенсировать их стоимость арендатору при прекращении отношений. Поэтому нелишним будет согласовать в договоре (либо в дополнительных соглашениях, если необходимость в проведении таких работ возникла в дальнейшем), стоимость каких улучшений будет компенсирована арендатору и по какой методике эта стоимость будет рассчитана.

Безусловно, в рамках одной статьи невозможно рассмотреть все аспекты заключения долгосрочного договора аренды, однако учет изложенных рекомендаций позволит арендатору избежать самых существенных рисков.

#Юридическая помощь

Юридические особенности заключения долгосрочного договора аренды

На каких же пунктах арендатору стоит заострить внимание?

Читайте также

Другие новости