Изымание земли государством: порядок и предоставление компенсации

Сергей Гебель Генеральный директор юридической компании "Гебель и партнеры"

Право на неприкосновенность имущества установлено Конституцией РФ. Принудительное изъятие земельного участка для государственных нужд допускается только в случае предварительного предоставления равноценного возмещения

Основания изъятия

Согласно положениям Гражданского кодекса РФ (ГК РФ) принудительное отчуждение у собственника имущества допускается только в исключительных случаях. Так, в соответствии с пп. 3.2 п. 2 ст. 235 ГК РФ, земельный участок может быть принудительно изъят для государственных и муниципальных нужд.

Исходя из позиции Верховного Суда РФ (см. "Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 1 (2016)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 13.04.2016)) следует, что под государственными и муниципальными нуждами понимаются потребности публично-правового образования, направленные на удовлетворение интересов всего общества, при условии, что их достижение невозможно без посягательства на частную собственность.

Отсюда следует, что изъятие не должно осуществляться только или преимущественно ради интересов другого частного субъекта.

Основания изъятия земельных участков в пользу государства определены ст. 49 ЗК РФ. К таким исключительным обстоятельствам отнесены случаи, связанные:

С исполнением обязательств по международным договорам.
Строительством и реконструкцией объектов регионального и местного значения при отсутствии иных доступных вариантов. Например, важных дорог, мостов, объектов, отвечающих за оборону и безопасность государства либо связанных с энергетической системой.

Данной нормой допускается изъятие и в других случаях, предусмотренных федеральным законодательством. Это означает, что перечень не является исчерпывающим и при необходимости может быть конкретизирован. Например, при подготовке к Зимним Олимпийским играм в Сочи были приняты соответствующие законы, определившие обстоятельства, при которых допускалось принудительное изъятие участков в связи с возникшими социально-экономическими и политическими условиями. Схожие законы были приняты перед Чемпионатом мира по футболу 2018 года.

Порядок изъятия

Порядок и процедура изъятия земельного участка в пользу государства регламентированы главой VII.1 ЗК РФ.

В зависимости от того, для нужд кого происходит изъятие, соответствующее решение принимается уполномоченными органами государственной власти субъекта РФ, либо органами местного самоуправления.

Перед этим орган, планирующий изъять участок, должен определить собственника. Для этого направляется запрос в Росреестр. Если право собственности было зарегистрировано до появления единого государственного реестра (ЕГРН), то есть ранее 1998 года, с этим вопросом могут возникнуть проблемы. В таком случае уполномоченный орган обратится в суд с целью признания права собственности.

Решение об изъятии может быть принято органом как по собственной инициативе, так и по полученному ходатайству. В решении должны быть перечислены изымаемые участки с расположенными на них объектами недвижимости, указана цель, приведены ссылки на документы, на основании которых осуществляется изъятие государством.

В течение 10 дней с момента принятия решения уполномоченный орган должен разместить соответствующую информацию на официальном сайте, сообщить собственникам недвижимости, направить копию решения в Росреестр.

Решение о принудительном изъятии земельного участка действует 3 года с момента принятия. В течение этого времени собственник вправе обжаловать в судебном порядке не только сам факт принятия решения, но и условия выкупа.

Существует судебная практика, когда собственникам получалось добиться отмены решения. Например, владелец участка оспорил постановление об изъятии по причине того, что власти не собирались строить на нем объекты муниципального значения (см. Решение № 2А-2808/2018 2А-2808/2018~М-2881/2018 М-2881/2018 от 21 сентября 2018 г. по делу № 2А-2808/2018).

Предоставление компенсации

Компенсация за изъятие земельного участка может быть предоставлена как деньгами, так и другим объектом недвижимости. При этом обмен производится только по согласию собственника.

Денежный размер компенсации определяется исходя из нескольких факторов. В цену выкупа включается:

рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества;
убытки, понесенные в связи с принудительным изъятием.

Рыночная стоимость определяется по результатам оценки. Ее проведение обязательно даже в случае достижения договоренности о цене между собственником и органом власти.

В убытки включается как реальный ущерб, причиненный изъятием, так и упущенная выгода. Сюда же включаются расходы, связанные с переездом.

Государство не будет компенсировать стоимость недвижимости, возведенной в нарушение целевого использования участка. Например, если на землях промышленного назначения были построены жилые дома, гостиницы.

Также не подлежат компенсации постройки, строительство которых началось после получения уведомления об изъятии земельного участка.

Порядок компенсации, сроки проведения расчетов определяются соглашением об изъятии. Если все предложенные положения устраивают, документ нужно подписать в 2 экземплярах, один из которых заберет уполномоченный орган. В ином случае, при отсутствии поданных возражений, орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии земельного участка и расположенных на нем объектов недвижимости.

Компенсация выплачивается всем собственникам пропорционально их долям. При этом на возмещение могут рассчитывать не только собственники, но и иные правообладатели, которым земельный участок принадлежит на законных правах.

При несогласии с размером компенсации необходимо подтвердить свои доводы. Например, приложить договор купли-продажи, свидетельствующий о более высокой цене, либо провести независимую экспертизу.

Если достигнуть соглашения мирным путем не получится, придется обращаться в суд. В таком случае есть шанс не только изменить размер компенсации, но и взыскать понесенные расходы, например, на независимую экспертизу и представителя.

Таким образом, закон позволяет принудительно изъять земельный участок, но только если это необходимо для достижения интересов общества и других способов нет. При этом собственник или иной правообладатель вправе получить компенсацию в размере рыночной цены участка, расположенного на нем недвижимого имущества и иных понесенных в связи с изъятием убытков.