Кому нужны склады self-storage?

Сегодня на российском рынке складской недвижимости в ряде регионов развивается сегмент self-storage. Исходя из западного опыта, инвесторы и клиенты всё чаще рассматривают такой вариант как альтернативу привычным способам хранения. Но каковы реальные перспективы self-storage в России? Популярны ли индивидуальные ячейки в Европе и США? Кто является основным пользователем данных услуг и чем боксы персонального хранения могут быть привлекательны для инвесторов? На эти и другие вопросы ответил Филипп Чайка, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate.

Что такое self-storage?

Под self-storage обычно подразумевают арендуемые ячейки индивидуального хранения частным или юридическим лицом. Как правило, в них хранятся остатки продукции, оборудование, любые личные вещи, техника.  Клиент может выбрать локацию склада исходя из места проживания и работы, а также бокс необходимой площади.

Модульные боксы включают вентиляцию, охрану,  видеонаблюдение и доступ по пропуску, парковку, пандусы для  погрузки и разгрузки. Отсеки для хранения могут быть размером от 1 кв.м до 100—200 кв.м и более.  

Первый̆ в России self-storage был открыт компанией̆ KeySpace в 2008 году в Москве. В США же это направление успешно развивается уже более 50 лет.

Self-storage достаточно прибыльный бизнес, но есть свои нюансы.

Международный опыт

Оборот self-storage рынка США составляет $ 35.7 млрд, Европы - € 3 млрд. 80% европейских комплексов находится в 6 странах: Великобритании (37% доли рынка self-storage), Франции (12%), Испании (12%), Германии (6%), Нидерландах (7%) и Норвегии. Однако, их доля рынка падает, так как условия для self-storage складов улучшаются на менее развитых рынках.

средняя ставка по Европе за ячейку индивидуального хранения составляет € 22 (1 500 руб.) за квадратный метр в месяц.
9 млн кв.м - общая площадь складов в Европе

Доля рынка топ-10 операторов Европы составляет 25% всех складских помещений, что говорит о демонополизации рынка. В ряде крупных операторов стоят компании Home Box, Shurgard SafeStore, OK Minilager, Bluespace и прочие операторы.

Тенденции развития

Активное развитие е-коммерции меняет поведенческие модели покупателей̆ и заставляет ритейлеров перестраивать системы хранения, обработки и доставки товаров конечному потребителю. Среди европейских стран есть те, чей потенциал наиболее располагает к расширению и модернизации площадей self-storage складов.

Так в Нидерландах располагается порт Роттердама – крупнейший̆ порт Европы и третий̆ крупнейший̆ порт мира, развивается е-коммерция и возникает необходимость адаптации торговых цепочек ритейлеров.
Великобритания является лидером по количеству занимаемых комплексов, владеет самым большим количеством квадратных метров на душу населения, на ее территории увеличивается число компаний малого и среднего бизнесов.
Норвегия владеет большим количеством маленьких складских комплексов, которое сформировало высокую доступность и широкое предложение.
Швеции характерны положительное соотношение географической̆ доступности и средней̆ арендной̆ ставки на рынке, а также развитие малого бизнеса и его потребностей̆ в хранении.

С ростом благосостояния населения стран Европы рынок индивидуальных складов начал увеличиваться. На сегодняшний день отмечается, что количество складов на 1 млн населения больше в Скандинавских странах за счет большего числа маленьких по площади комплексов. Норвегия лидирует – 44,6 на каждый миллион человек, но также имеет самые маленькие доступные площади. Среднее же количество складов на 1 млн. человек по Европе – 8,7.

Цифры по Европе:

29% - средний уровень вакантных площадей̆;
68 комплексов находятся в процессе строительства;
52 склада запланированы на конец 2020 года;
97% комплексов оборудованы электронными замками, треть из которых имеют круглосуточный̆ доступ;
1,43 штатных сотрудника приходится на одно учреждение;
10-15% - оптимальный̆ уровень вакансии для больших городских комплексов.

Как правило, sel-storage склады наиболее востребованы у физических лиц и малого бизнеса. Причиной для использования индивидуальных боксов могут стать переезд в новый офис / квартиру, дешевизна относительно аренды больших площадей жилья, переоборудование такой ячейки в дата-центр, малое производство или хранилище продукции.

Российский опыт

Средняя стоимость аренды self-storage склада по России зависит от региона.
Москва располагает 150 складами личного пользования и средней ставкой в 903 рубля за квадратный метр.
В Петербурге отстроен 41 склад при средней ставке 809 рублей за квадрат.
При пяти складах новосибирский рынок ежемесячно запрашивает 930 руб/мес.
В Екатеринбурге пользователи отдают 379 рублей, выбирая среди двенадцати складов города.

Кто пользуется складами self storage?

80% спроса на данный складской сегмент в России обеспечивают молодые семьи со средним и семьи с высоким достатком и лишь 20% площадей sel-storage арендуют малый и средний бизнесы.

Частным лицам интересны опции сезонного и временного (при сдаче квартиры) хранения, передержка малоиспользуемого имущества, антиквариата, техники и комплектующих.

Бизнесу персональные склады интересны как хранилище остатков продукции, оборудования, архивной документации, а также как буферное помещение при смене офиса.

Региональный спрос: Москва

На 150 столичных объектов общей площадью практически 160 тысяч квадратных метров приходится 40 операторов. В топ компаний входят Складовка, Самосклад, МоиSafe, CitiBox, safebox и прочие. Они занимают 67% московского рынка индивидуального хранения.

Средняя ставка:

990 рублей за кв.м / месяц в отапливаемых складах
610 рублей за кв.м / месяц в неотапливаемых складах

Региональный спрос: Санкт-Петербург

За 2019 год общая площадь self storage складов увеличилась с 30 до. 50 000 «квадратов». Таким образом, рынок Петербурга представляют 17 операторов, которые располагают 41 объектом индивидуально-складской недвижимости. В силу малого объёма площадей, средняя ставка аренды выше столичной.

Средняя ставка:

990 рублей за кв.м / месяц в отапливаемых складах

610 рублей за кв.м / месяц в неотапливаемых складах

Геолокация

Более половины персональных складов располагаются в Приморском, Выборгском и Невском районах, остальная часть рассредоточена на севере и юге города.

Сетевые операторы

Сетевые self-storage операторы занимают большую долю рынка - так доля Jensen Group составляет 6 500 квадратных метров - и дополнительно предлагают пакеты своих услуг: погрузка, транспортировка и разгрузка, упаковка, страхование имущества.

Региональный спрос: рынок Новосибирска

Включает 5 складов, распределенные между тремя операторами Коробокс, Бурундук и Ваш Клад. Средняя ставка - от 820 руб/кв.м/месяц.

Рынок Владивостока

Меньше новосибирского, два оператора Юнион Бокс и U-Box владеют двумя складами. При этом месячная ставка составляет 600 рублей за «квадрат».

Рынок Екатеринбурга

Состоит из 12 объектов персонального хранения. Средняя ставка начинается от 370 рублей кв.м / месяц.

На рынке присутствуют 8 операторов, один из которых - новый игрок «УрбанБокс». Компания предоставляет боксы от 3,5 до 30 кв. метров за месячную оплату от 2240 до 7 176 рублей за метр соответственно. Доступ к боксам обеспечивается круглосуточно, а минимальный срок аренды составляет месяц.

Особенности национального хранения

Склады категории self storage являются комфортной альтернативой даче, балкону и гаражу, где люди привыкли хранить свои вещи. Зарубежный опыт наглядно демонстрирует растущую восстребованность данного сегмента, но наши соотечественники пока предпочитают старые способы хранения личных вещей.

Причиной этому служат:

невысокий уровень доходов населения;
низкая осведомленность о существовании современного аналога привычным вариантам;
низкая мобильность населения.

Перспективы развития: преимущества

Сегодня на рынке self-storage складов наблюдается тенденция роста заполняемости в 90,2%, что в скором времени проведет рынок к отложенному спросу и перспективам для инвесторов.

При полной загрузке склад площадью 4 000–5 000 м2 сможет приносить около 50 млн руб. выручки в год. Также инвесторы могут рассмотреть предложения от застройщиков. Приобретения келлера в жилом фонде в среднем обойдется в 180 – 290 тысяч рублей за 3,1 – 4,5 квадратных метра.

Средний срок хранения ежегодно увеличивается и на начало 2019 года составлял 8,5 месяцев. Также и ставки увеличиваются на 10%.

Препятствия

Низкая платежеспособность населения препятствует быстрому развитию сегмента, ведь средняя ставка по Петербургу составляет 6,5 тыс. руб. – 9 тыс. руб. в месяц.

Еще два немаловажных фактора - низкая осведомленность российского населения - люди не знают для чего необходим self-storage, и что можно хранить, а особенности менталитета сдерживают потребителей.

#Склады