Перевод земель сельскохозяйственного назначения в промышленные

Константин Бахтин руководитель арбитражной практики юридической компании "Гебель и партнеры"

Одним из ключевых принципов земельного законодательства является разделение земель по их целевому назначению на определенные категории. Для каждой категории земель установлен определенный правовой режим, который должен соблюдаться всеми собственниками и другими землепользователями. В определенных случаях закон позволяет совершить перевод из одной категории в другую, в частности земель сельскохозяйственного назначения в промышленные.

Нормативное регулирование

Перечень категорий на которые в зависимости от целевого назначения подразделяются земли в РФ закреплен в п. 1 ст. 7 ЗК РФ. В него включены в том числе земли сельскохозяйственного назначения и промышленности.

Сельскохозяйственными считаются земли, расположенные за пределами населенных пунктов и предназначенные для нужд сельского хозяйства. Они могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, рыбоводства и в некоторых других целях. При этом в перечне отсутствует использование таких земель для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием.

Промышленными признают земли, которые используются или предназначены для обеспечения хозяйственной деятельности организаций и эксплуатации объектов промышленности.

Правоотношения, связанные с переводом земель из одной категории в другую, регулируются нормами ЗК РФ, а также положениями ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» (далее - ФЗ № 172).

В соответствии со ст. 7 ФЗ № 172, перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию возможен только в исключительных случаях, связанных с размещением промышленных объектов, строительством и эксплуатацией линейных объектов и в некоторых других случаях.

В отношении перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли промышленности, законом установлено такое условие, как непревышение среднего уровня кадастровой стоимости по муниципальному району и отсутствие иных вариантов размещения промышленных объектов. Исключением является строительство линейных объектов.

Процедура перевода и необходимые документы

Для перевода земельного участка из одной категории в другую заинтересованное лицо должно подать соответствующее ходатайство в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. Перевод земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в частной собственности, осуществляется органами исполнительной власти субъектов РФ.

В ходатайстве должны быть указаны следующие данные:

кадастровый номер участка;
текущая и будущая категории - соответственно сельскохозяйственные земли и земли промышленности;
обоснование осуществляемого перевода, включая его цель, объяснение необходимости изменения категории;
сведения о среднем уровне кадастровой стоимости земель;
права на участок.

Помимо самого ходатайства, для рассмотрения заявления и принятия решения по нему, физические лица должны предоставить копии удостоверяющих личность документов, индивидуальные предприниматели - выписку из ЕГРИП, а организации - выписку из ЕГРЮЛ. Кроме этого, во всех случаях понадобится согласие правообладателя.

В случае участия представителя, также потребуется оформленная в установленном порядке доверенность.

Следует отметить, что действующим законодательством не предусмотрена необходимость проведения экологической экспертизы в отношении акта о переводе сельскохозяйственных земель в земли промышленности.

Часть документов, если заявитель не представил их самостоятельно, в частности выписки из ЕГРИП и ЕГРЮЛ, могут быть получены уполномоченным органом самостоятельно в рамках межведомственного взаимодействия.

Если ходатайство подано лицом, не имеющим такого права, либо состав и форма представленных документов не соответствуют требованиям земельного законодательства, уполномоченный орган в течение 30 дней возвращает ходатайство заявителю с указанием причин.

В отношении частной собственности решение о переводе принимается в течение 2 месяцев со дня поступления соответствующего ходатайства. По результатам рассмотрения уполномоченный орган принимает акт о переводе земель, либо об отказе.

В акте о переводе должны быть указаны основания изменения категории, кадастровый номер участка, его границы, местоположение, старая и новая категории.

В течение 14 дней с момента принятия акта, он направляется заинтересованному лицу.

После принятий акта о переводе, переоформлять правоустанавливающие документы на участок не нужно.

Исчерпывающий перечень оснований, по которым орган государственной власти может отказать в переводе земель из одной категории в другую предусмотрен ст. 4 ФЗ № 172. В частности, такой причиной является наличие ограничений или запрета на перевод.

Порядок обжалования

Решение уполномоченного органа может быть обжаловано в судебном порядке.

Если оспариваемый отказ затрагивает интересы в сфере предпринимательской, иной экономической деятельности, ИП или организации нужно подавать иск в арбитражный суд.

Если решение оспаривается гражданином без статуса ИП, и оно не затрагивает экономические интересы юридического лица, иск подается в суд общей юрисдикции.

Заявление нужно подать в течение 3 месяцев с того момента, как была получена информация об отказе.