Продажа набора помещений или части здания: юридические особенности заключения договора

Алексей Шаров управляющий Партнер «Аверта Групп»

Первое, что нужно учитывать покупателю отдельных помещений в здании – это надлежащая индивидуализация объекта купли-продажи. Индивидуализация объектов недвижимости вне зависимости от их типа (здание, сооружение, помещение) происходит через присвоение объекту недвижимости кадастрового номера одновременно с внесением сведений о таком объекте в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН).

Для того, чтобы быть уверенным в том, что по договору купли-продажи части здания приобретается именно та его часть, которая была согласована сторонами, мы рекомендем покупателю провести полный технический аудит приобретаемого объекта. Для этого необходимо получить из ЕГРН, а также органов осуществляющих технический учет объектов недвижимости (БТИ) технические паспорта, поэтажные планы и экспликации в отношении всего здания и той его части, которую покупатель намеревается приобрести. Указанные документы могут быть получены от продавца с обязательным получением письменных заверений об их достоверности. Далее рекомендуется с привлечением технического специалиста осуществить выход на потенциальный объект купли-продажи и проверить фактическое соответствие параметров помещения (площади, планировки) данным документов технического учета.

Любое расхождение между фактическим положением и данными технических документов должно быть устранено продавцом до заключения договора купли-продажи. В противном случае, покупатель несет риск предъявления к нему претензий со стороны контрольных органов об устранении незаконных перепланировок или реконструкций с возложением всех расходов на покупателя как на собственника помещения.

Кроме того, важно понимать, что если часть здания или помещения, являющаяся предметом предварительных договоренностей между продавцом и покупателем, самостоятельно не поставлена на кадастровый учет либо входит в состав иного помещения, не являющегося предметом договора, зарегистрировать на нее право собственности в ЕГРН не получится, а без такой регистрации покупатель не будет считаться её законным собственником, что следует из судебного толкования нормы статьи 131 Гражданского кодекса РФ.

Поэтому удовлетворительным результатом предварительного технического аудита помещения является вывод о полном вхождении площадей, являющихся предметом договоренностей сторон в состав объектов недвижимости, определенных конкретными кадастровыми номерами, собственность на которые продавец готов передать покупателю в полном объеме. Только при таком результате, а также при отсутствии в помещении (части здания) нелегализованных перепланировок и/ или реконструкций, можно переходить к заключению сделки.

Вторым важным аспектом, который необходимо учесть при приобретении части в здании, связан с общими помещениями, техническими и инженерными коммуникациями здания (так называемым, «общим имуществом здания»), помещение в котором приобретается. Особенность сделки в этой части определяется тем, что при наличии в одном, с инженерной точки зрения, здании нескольких собственников самостоятельных помещений, право собственности на общее имущество в силу закона (ст. 287.5 Гражданского кодекса РФ) будет принадлежать всем таким собственником в долях, размер которых пропорционален площади их помещений в общей площади здания.

К общему имуществу могут относиться, например, такие инженерные элементы, как трансформаторные подстанции, котельные, индивидуальные тепловые пункты, газораспределительные станции, станции пожаротушения, лифтовые шахты и оборудование и любое другое оборудование, предназначенное для обслуживания более чем одного самостоятельного помещения в здании. Кроме того, к общему имуществу также относятся помещения общего пользования, такие как лестничные площадки, холлы, в том числе лифтовые, коридоры, необходимые для доступа более чем в одно помещение.

Крайне важно уже на этапе заключения договора купли-продажи иметь четкое представление о составе и правовом режиме основных составляющих общего имущества в конкретном здании. В судебной практике нередко встречаются случаи, когда права на общие помещения и коммуникации незаконно зарегистрированы в ЕГРН за отдельными лицами. Такие лица могут незаконно взимать плату, например, за доступ к общим инженерным системам здания. Многочисленность споров по данным вопросам привела к принятию 23.07.2009 года Постановления Пленума ВАС РФ № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания». Несмотря на прошедшее с тех пор десятилетие, количество споров о принадлежности общего имущества остается на стабильно высоком уровне.

Для минимизации указанного риска рекомендуется провести отдельный технический аудит по выявлению основных составляющих общего имущества и комплексной проверки наличия на него каких-либо прав третьих лиц. В случае, если такие права будут установлены, мы не рекомендуем заключать сделку, во избежание будущих споров, значительных расходов и, возможно, ограничения в использовании приобретенной части здания.

Подводя итог, необходимо отметить, что при приобретении части имущества потенциальный покупатель обычно сталкивается с определенными осложнениями, связанными с нахождением приобретаемого помещения в едином объекте капитального строительства. В целях минимизации рисков рекомендуется проводить полный технический аудит актива с привлечением специалиста в области строительно-технической экспертизы.

Читайте также

• Как получить разрешение на строительство склада и когда можно строить без разрешения 22 апреля 2024 Разрешение на строительство - это документ, который необходимо получить перед началом строительства любого капитального объекта, в том числе и склада. Это обязательный документ, в котором будут отражено право застройщика осуществлять строительство.
• Вопрос-ответ: могут ли ограничительные меры по промзоне явиться препятствием для производства бутилированной воды? 16 октября 2023 В рамках рубрики «Вопрос-ответ» Skladmaps.ru совместно с экспертами отвечает на вопросы, которые вы присылаете в нашу редакцию. Если у Вас есть вопросы – напишите их нам на info@skladmaps.ru 
• Покупка банкротного актива частной компании: юридические риски 04 сентября 2023 Необходимо понимать, что приобретение актива у компании-банкрота несет для потенциального покупателя те же риски, что и ординарная сделка по приобретению имущества у платежеспособного контрагента: разумному и осмотрительному покупателю необходимо убедиться как в юридической, так и в фактической чистоте приобретаемого объекта.