Продажа объекта, находящегося в залоге у банка

Мамров Феликс Владимирович адвокат, партнер и основатель Адвокатского Бюро “Рыженко, Мамров и партнеры”

Продажа объекта, находящегося в залоге у банка, явление не частое, и возникает только при условии наличия согласия самого банка на такую сделку.

Дело в том, что согласно пункта 2 статьи 346 Гражданского кодекса РФ, Залогодатель не вправе отчуждать (продавать) предмет залога без согласия залогодержателя (банка), если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

При этом такая сделка будет являться ничтожной (недействительной), в соответствии со статьей 174.1 Гражданского кодекса РФ, а при недействительности сделки, каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке.

В случае продажи залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя, залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства залогодателя (то есть потребовать досрочной оплаты полной суммы долга по кредиту), а также Залогодатель будет обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Важно знать, что если покупатель имущества, заложенного по договору об ипотеке, в момент его приобретения знал или должен был знать о том, что имущество отчуждается без согласия банка, то такой покупатель несет ответственность за неисполнение обеспеченного ипотекой обязательства, солидарно с должником по этому обязательству.

Если заложенное имущество продано с нарушением указанных правил залогодателем, не являющимся должником по обеспеченному ипотекой обязательству, солидарную с этим должником ответственность несут как приобретатель имущества, так и прежний залогодатель.

При солидарной обязанности должников кредитор вправе требовать исполнения как от всех должников совместно, так и от любого из них в отдельности, притом как полностью, так и в части долга.

Кредитор, не получивший полного удовлетворения от одного из солидарных должников, имеет право требовать недополученное от остальных солидарных должников. 

Солидарные должники остаются обязанными до тех пор, пока обязательство не исполнено полностью.

В то же время, банк имеет право дать согласие на продажу объекта, находящегося в залоге.

Так, согласно статьи 37 Федерального закона “Об ипотеке”, имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке.

При этом, в случае выдачи закладной отчуждение заложенного имущества допускается, если право залогодателя на это предусмотрено в закладной, с соблюдением условий, которые в ней установлены.

В то же время, залогодатель вправе завещать заложенное имущество. Условия договора об ипотеке или иного соглашения, ограничивающие это право залогодателя, ничтожны.

Лицо, которое приобрело заложенное по договору об ипотеке имущество, становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего по договору об ипотеке, включая и те, которые не были надлежаще выполнены первоначальным залогодателем (например обязанности оплатить неустойку, назначенную из-за просрочек платежа).

Новый залогодатель может быть освобожден от какой-либо из этих обязанностей лишь по письменному соглашению с залогодержателем.

Если имущество, заложенное по договору об ипотеке, было продано нескольким лицам, каждый из них несет вытекающие из отношений ипотеки последствия неисполнения обеспеченного ипотекой обязательства соразмерно перешедшей к нему части заложенного имущества.

Если предмет ипотеки неделим или по иным основаниям поступает в общую собственность правопреемников залогодателя, правопреемники становятся солидарными залогодателями.

Покупатель решивший приобрести заложенное в банке недвижимое имущество, должен иметь в виду, что права залогодержателя по обеспеченному ипотекой обязательству и по договору об ипотеке, как правило удостоверяются закладной.

Для максимального уменьшения рисков совершения сделки с объектом находящемся в залоге, покупатель должен:

1. Лично получить выписку из ЕГРН на указанный объект, с целью установления наличие залога и залогодержателя.
2. Выяснить, имеется ли письменное согласие банка, на продажу этого объекта.
3. Проверить закладную, на предмет наличия в ней права залогодателя на продажу этого объекта.
4. Получить в банке справку об остатке текущей задолженности по кредиту, а также наличие неоплаченной неустойки.

Читайте также

• Как получить разрешение на строительство склада и когда можно строить без разрешения 22 апреля 2024 Разрешение на строительство - это документ, который необходимо получить перед началом строительства любого капитального объекта, в том числе и склада. Это обязательный документ, в котором будут отражено право застройщика осуществлять строительство.
• Вопрос-ответ: могут ли ограничительные меры по промзоне явиться препятствием для производства бутилированной воды? 16 октября 2023 В рамках рубрики «Вопрос-ответ» Skladmaps.ru совместно с экспертами отвечает на вопросы, которые вы присылаете в нашу редакцию. Если у Вас есть вопросы – напишите их нам на info@skladmaps.ru 
• Покупка банкротного актива частной компании: юридические риски 04 сентября 2023 Необходимо понимать, что приобретение актива у компании-банкрота несет для потенциального покупателя те же риски, что и ординарная сделка по приобретению имущества у платежеспособного контрагента: разумному и осмотрительному покупателю необходимо убедиться как в юридической, так и в фактической чистоте приобретаемого объекта.