Промышленная площадка в зоне жилой застройки. Риски для собственника

Алексей Шаров управляющий Партнер «Аверта Групп»

Плотная застройка современных городов жилыми и промышленными объектами влечет проблему нехватки территорий, пригодных для жилищного строительства. В связи с большим объемом строительства, зачастую, промышленные зоны оказываются внутри жилого квартала.

В этой связи, приобретают актуальность вопросы размещения или близости строительных площадок под жилищное строительство в существующих зонах промышленных территорий.

Нормативное регулирование застройки территорий городских и сельских поселений

Нормативное регулирование застройки территорий городских и сельских поселений, как следует из Градостроительного кодекса Российской Федерации (далее - Кодекс), должно осуществляться в соответствии с Кодексом и основанными на его положениях актами территориального планирования и градостроительного зонирования.

Территориальное планирование - это планирование развития территорий (п. 1 ст. 1 Кодекса), которое направлено на определение назначения территорий исходя из совокупности социальных, экономических, экологических и иных факторов в целях обеспечения устойчивого развития территорий, обеспечения учета интересов граждан, Российской Федерации и субъектов Российской Федерации.

Под градостроительным зонированием понимается разделение территорий городов и других муниципальных образований на зоны в целях установления для каждой из них соответствующих регламентов, которые, в свою очередь, регулируются документом градостроительного зонирования: правила землепользования и застройки (далее - Правила). Указанные Правила разрабатываются и утверждается органом местного самоуправления либо органом государственной власти субъектов РФ для городов федерального значения и по инициативе соответствующих органов исполнительной власти.

В Правила включаются также границы территориальных зон, градостроительные регламенты - нормативные ограничения градостроительной деятельности, вводимые в зависимости от целей использования земельных участков (жилые, торговые, промышленные и т.д.), их размеры, высоты и объема объектов капитального строительства, плотности застройки (гл. 4 Кодекса).

Таким образом, правила землепользования и застройки, так же как и документы территориального планирования, разрабатываются в целях обеспечения при осуществлении градостроительной деятельности безопасности и благоприятных условий жизнедеятельности человека, ограничения негативного воздействия хозяйственной и иной деятельности на окружающую среду и обеспечения охраны и рационального использования природных ресурсов в интересах настоящего и будущего поколений, сохранения объектов культурного наследия и т.д. (статьи 1, 30, 31, 32 Кодекса).

Изъятие земельных участков и объектов недвижимости

31.12.2020 Президентом был подписан ФЗ № 494-ФЗ «О внесении изменений в ГрК РФ и отдельные законодательные акты РФ в целях обеспечения комплексного развития территорий», направленный на обновление жилищного фонда и обеспечение нового уровня городской среды, которым предусматривается реализация различных программ обновления городской застройки с привлечением внебюджетных источников.

Этим документом были внесены изменения и в Земельный кодекс, уточнены цели и основания изъятия земельных участков и (или) расположенных на них объектов недвижимого имуществ, а также определены уполномоченные органы на приятие соответствующего решения.

Среди инвестиционно-строительных проектов комплексного развития территорий (КРТ) можно выделить следующие виды и особенности:

КРТ территорий жилой застройки;
КРТ территорий нежилой застройки;
КРТ незастроенных территорий;
КРТ по инициативе правообладателей.

В этой связи, механизм КРТ, в том числе для развития территорий жилой застройки, предусматривает изъятие недвижимости с компенсацией правообладателю, что не может не вызывать вопросы со стороны правообладателей в части получения справедливого возмещения за изымаемую недвижимость.

Общий порядок изъятия недвижимости определен Земельным кодексом РФ (ст.ст. 56.2, 56.12), согласно которому также происходит изъятие для целей КРТ. По сложившейся практике, изъятие для государственных нужд с учетом времени на судебные процессы составляет в среднем около 2 лет. Основные этапы изъятия по КРТ включают в себя: заключение договора о КРТ, утверждение проекта планировки территории, решение об изъятии, подготовка и направление правообладателю соглашения об изъятии, иск об изъятии, судебное решение об изъятии с определением размера возмещения (в случае не согласия с размером), вступление в силу судебного решения, исполнение решения, передача недвижимости, снос недвижимости, переход или прекращение прав в ЕГРП.

Возможность строительства жилых и социальных объектов вблизи промышленных территорий

Однако нужно понимать, что использовать территорию промышленной зоны под другое производство или назначение иногда крайне затруднительно, поскольку необходимо соблюдать санитарно-защитные зоны для реализации производственного процесса, что в плотной застройке сделать невозможно.

Санитарно-защитной зоной (СЗЗ) называют территорию вокруг промышленного предприятия, производящего определенные вредные выбросы в воду и атмосферу, для которой определен особый режим использования. Эта зона не предназначена для жилой застройки, оборудования рекреационных зон, строительства санаторно-курортных учреждений, спортивных сооружений, детских площадок, образовательных, воспитательных, учебно-профилактических и оздоровительных учреждений. Здесь нельзя обустраивать садоводческие хозяйства или выделять участки под дачи.

Каждому производственному предприятию определен свой класс опасности и параметры санитарно-защитных зон. Требования к санитарно-защитным зонам в зависимости от класса опасности промышленного предприятия (всего их 5) определены в нормативном документе «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов» (СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

На границе жилой застройки подтверждением соблюдения гигиенических нормативов являются результаты натурных исследований атмосферного воздуха и измерений уровней физических воздействий на атмосферный воздух, в том числе лабораторные исследования атмосферного воздуха и измерения физических воздействий на атмосферный воздух (пункт 2.12 СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03).

Конституционный Суд (определение Конституционного Суда РФ от 6 ноября 2003 года N 387-О) отмечал, что регламентация градостроительной деятельности, имеющая целью в первую очередь обеспечение комфортных и благоприятных условий проживания, комплексный учет потребностей населения и устойчивое развитие территорий, необходима также для согласования государственных, общественных и частных интересов в данной области (определение Конституционного Суда РФ от 15 июля 2010 года N 931-О-О и от 25 февраля 2016 года N 242-О).

С учетом этого, законодательство о градостроительной деятельности, состоящее из Градостроительного кодекса Российской Федерации, а также других федеральных законов и нормативных правовых актов РФ и субъектов РФ, содержащих нормы, регулирующие отношения в области градостроительной деятельности, отношения по строительству объектов капитального строительства, их реконструкции, капитальному ремонту, дает возможность изъятия земельных участков для целей комплексного развития территорий. Однако, принимая во внимание особый статус промышленных территорий, учитывая необходимость соблюдения требований законодательства о санитарно-защитных зонах действующего производственного предприятия, располагать жилую застройку ближе санитарно-защитной зоны, определенной классом промышленной опасности каждого конкретного предприятия невозможно, равно как и обязать выполнить строительство социальных объектов в зоне промышленных территорий.