Ставки на склады растут: каков предел

Филипп Чайка партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate

Клиенты, нуждающиеся в складах, оказались в ситуации, когда при кажущимся обилии предложений сложно подобрать вариант, соответствующий запросу. Отсутствие складских площадей спровоцировало бурный рост ставок аренды. Филипп Чайка, партнер, Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate, рассказал о ситуации на рынке Санкт-Петербурга и о том, стоит ли ожидать дальнейшего повышения на аренду в складском сегменте. 

Ситуация на складском рынке Санкт-Петербурга критическая — вакансия в чистой аренде на качественные складские объекты класса А и В стремится к нулю. 

В условиях дефицита собственнику складского объекта поступает одновременно несколько запросов. Арендодатель может выбирать, во-первых, наиболее “удобного” кандидата: наименее шумного, с меньшим трафиком, негорючими материалами и так далее. Во-вторых, при прочих равных потенциальные арендаторы готовы торговаться и предлагать чуть более высокую ставку аренды. Получается некий аукцион, стимулирующий рост стоимости аренды. На сегодняшний момент в Санкт-Петербурге ставка достигает 950-1000 руб/кв.м включая НДС и операционные расходы на класс А в объектах, еще даже не введенных в эксплуатацию. В классе B — 800 руб/кв.м. 

Что касается нового спекулятивного предложения, то в СПБ строится склад на 116 тыс кв.м на Севере города, где предлагаются блоки от 10 тыс кв.м. На Юге Санкт-Петербурга склад на 30 тыс кв.м, который также сейчас на стадии строительства, и будет сдаваться целиком. На большие блоки есть спрос от маркетплейсов и федеральных крупных сетевых игроков, поэтому объекты, вероятнее всего, будут законтрактованы еще до окончания строительства. Для потенциального спроса в 5-7-8 тыс кв.м вариантов размещения нет. 

Перспективы 

До конца года ситуация сохранится — спрос продолжит давление на рынок складской недвижимости. Сейчас спекулятивный девелопмент сдерживается высокой ключевой ставкой и постоянно растущей стоимостью строительства. Реализация проектов в сегменте осуществляется путем частичного заемного финансирования, в текущей ситуации кредит стал дороже. Чтобы окупить проект даже за 10 лет, ставка аренды должна быть в районе 1300 руб/кв.м. 

Поэтому больших объемов прироста новых площадей не будет до тех пор, пока ключевая ставка не снизится хотя бы до 8%. До этого момента спекулятивное строительство ограничится небольшими складами 1500-3000 кв.м вокруг КАД, что не окажет существенного влияния на рынок. При этом ставки на освобождающиеся склады класса А станут максимально высокие, и стоимость в 1000 руб за кв.м будет считаться соответствующей рынку. 

Возможно мы увидим ставки и выше, но все понимают, что рынок перегрет. При срочной необходимости компания конечно арендует помещение с высокой ставкой. Но как только появится предложение, и рынок выровняется, арендатор будет искать помещение дешевле.

Читайте также

• Тенденции развития глобальных цепочек поставок в 2025 году: чего ожидать и как адаптироваться 20 ноября 2024 По мере приближения к 2025 году управление цепочками поставок продолжает развиваться в условиях продолжающихся глобальных потрясений, стремительного технологического прогресса и изменений в поведении потребителей. Наступающий год сулит новые проблемы и возможности, на которые должны ориентироваться руководители цепочек поставок. В статье делимся экспертным материалом компании CEL, выявившей ключевые тенденции, которые будут определять будущее цепей поставок во всем мире.
• Гаджеты для складов: какие и зачем нужны 06 ноября 2024 Чем больше склад, тем нужнее ему электронные помощники. Гаджеты, которые принято называть «умными», автоматизируют процессы на складах и значительно ускоряют и упрощают их работу. Итак, какие устройства предлагает рынок.
• Стоимость строительства склада: рынок BTS в 2024 14 октября 2024 На сегодняшний день рынок строительства складской недвижимости демонстрирует значительный рост. Основным фактором является активное развитие онлайн-торговли и связанных с ней логистических цепочек. Однако, несмотря на общий рост рынка, остаются значительные вызовы, связанные с дефицитом ресурсов, увеличением себестоимости строительства и ростом стоимости финансирования.