Ставки на склады растут: каков предел

Филипп Чайка партнер, руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate

Клиенты, нуждающиеся в складах, оказались в ситуации, когда при кажущимся обилии предложений сложно подобрать вариант, соответствующий запросу. Отсутствие складских площадей спровоцировало бурный рост ставок аренды. Филипп Чайка, партнер, Руководитель отдела складской и индустриальной недвижимости IPG.Estate, рассказал о ситуации на рынке Санкт-Петербурга и о том, стоит ли ожидать дальнейшего повышения на аренду в складском сегменте. 

Ситуация на складском рынке Санкт-Петербурга критическая — вакансия в чистой аренде на качественные складские объекты класса А и В стремится к нулю. 

В условиях дефицита собственнику складского объекта поступает одновременно несколько запросов. Арендодатель может выбирать, во-первых, наиболее “удобного” кандидата: наименее шумного, с меньшим трафиком, негорючими материалами и так далее. Во-вторых, при прочих равных потенциальные арендаторы готовы торговаться и предлагать чуть более высокую ставку аренды. Получается некий аукцион, стимулирующий рост стоимости аренды. На сегодняшний момент в Санкт-Петербурге ставка достигает 950-1000 руб/кв.м включая НДС и операционные расходы на класс А в объектах, еще даже не введенных в эксплуатацию. В классе B — 800 руб/кв.м. 

Что касается нового спекулятивного предложения, то в СПБ строится склад на 116 тыс кв.м на Севере города, где предлагаются блоки от 10 тыс кв.м. На Юге Санкт-Петербурга склад на 30 тыс кв.м, который также сейчас на стадии строительства, и будет сдаваться целиком. На большие блоки есть спрос от маркетплейсов и федеральных крупных сетевых игроков, поэтому объекты, вероятнее всего, будут законтрактованы еще до окончания строительства. Для потенциального спроса в 5-7-8 тыс кв.м вариантов размещения нет. 

Перспективы 

До конца года ситуация сохранится — спрос продолжит давление на рынок складской недвижимости. Сейчас спекулятивный девелопмент сдерживается высокой ключевой ставкой и постоянно растущей стоимостью строительства. Реализация проектов в сегменте осуществляется путем частичного заемного финансирования, в текущей ситуации кредит стал дороже. Чтобы окупить проект даже за 10 лет, ставка аренды должна быть в районе 1300 руб/кв.м. 

Поэтому больших объемов прироста новых площадей не будет до тех пор, пока ключевая ставка не снизится хотя бы до 8%. До этого момента спекулятивное строительство ограничится небольшими складами 1500-3000 кв.м вокруг КАД, что не окажет существенного влияния на рынок. При этом ставки на освобождающиеся склады класса А станут максимально высокие, и стоимость в 1000 руб за кв.м будет считаться соответствующей рынку. 

Возможно мы увидим ставки и выше, но все понимают, что рынок перегрет. При срочной необходимости компания конечно арендует помещение с высокой ставкой. Но как только появится предложение, и рынок выровняется, арендатор будет искать помещение дешевле.

Читайте также

• Рост совместного складирования: в чем привлекательность? 13 мая 2024 Отсутствие готового предложения в аренду, а также высокая стоимость покупки и строительства складских и промышленных объектов вынуждают бизнес искать решение в непростой экономической ситуации. Формирующийся спрос в свою очередь приводит к трансформации рынка и появлению новых форматов индустриальной недвижимости. В статье рассказываем об опыте зарубежных коллег и о новом мировом тренде совместного и гибкого складского хранения.
• Специфика нормативного применения приборов для измерения параметров освещения в складских помещениях 02 мая 2024 Некорректно установленное освещение приводит к быстрой утомляемости персонала, снижению остроты зрения и увеличению рисков производственного травматизма. Условия хранения грузов также влияют на сохранение их товарных качеств, особенно, если это продукция, чувствительная к воздействию факторов окружающей среды (таких, как температура, относительная влажность и качество вентиляции).
• Особенности перевозки и хранения товаров из Китая 27 апреля 2024 Китай – один из лидеров мировой торговли и одно из самых популярных направлений в данный момент. Доставка товаров из данной страны имеет ряд особенностей, о которых важно знать при организации импорта из данного региона. О том, что важно учитывать рассказал Станислав Иванов, основатель и генеральный директор компаний Miles Logistics и GlobalMart.