Чек-лист по покупке земельного участка. На что нужно обращать внимание при поиске и согласовании договорных условий?

Ввиду исчерпавшего себя предложения на рынке спекулятивных производственных площадей сегодня бизнес предпочитает купить земельный участок под строительство склада. Рассказываем, на каких этапах инвестор сталкивается с различными сложностями.

Локационные данные участка

Расположение земельного участка (ЗУ) – неизменная характеристика. Задумываясь о покупке, нужно убедиться, что выбранная локация полностью отвечает всем логистическим задачам компании. Стоит учесть существующую транспортную инфраструктуру и планы по строительству новых развязок. Принимая эти условия, потенциальный инвестор может переходить к следующему этапу.

Юридические аспекты

Здесь речь идет про все нюансы, связанные с формами права собственности. Стоит задаться вопросами:

Участок находится в собственности или в аренде?
Кто владелец: город, юридическое или физическое лицо?

Зачастую собственником земельного участка выступает государство. Оно, как правило, продаёт не землю, а долгосрочный договор аренды земельного участка с инвестиционными условиями по его дальнейшему выкупу.

Иначе говоря, вы берете землю в долгосрочную аренду, выполняете ряд выставленных условий и по истечении срока можете выкупить участок за четверть его изначальной стоимости.

Долгосрочная аренда на таких условиях рассчитана на 49 лет. Инвестиционные условия при этом разнообразны: от благоустройства прилегающих территорий до организации подъездных путей и транзитных инженерных мощностей.

Обременения

На земельный участок могут быть наложены обременения, которые ограничивают эффективность его использования. Обременения обычно прописываются в выписках из ЕГРН и свидетельства о праве собственности.

Наиболее распространенные обременения:

Кредитные обязательства текущего владельца (ЗУ заложен в кредит);
Обременения, связанные с чужими сетями под ЗУ (например, магистральный газо-, водо- или электропровод);
Наличие санитарных зон вокруг участка (ограничивает покупателя, связанного с пищевым производством);
Заявленные городом планы по строительству транспортных развязок (могут затрагивать часть ЗУ, препятствуя строительству промышленного объекта).

Инженерия

Перед покупкой ЗУ важно также оценить его инженерные мощности. Возможны три варианта:

Земельный участок без инженерных мощностей (риск – остаться без них на ближайшие 5 лет из-за трудностей в согласованиях с распределительно-сетевыми компаниями);
Наличие ТУ (технических условий) на присоединение к различным инженерным магистралям (ЗУ обеспечен инженерным ресурсом, риск – не
успеть подписать контракт о его подключении к производству; подключение занимает от 0,5 до 1 года);
Наличие на участке подстанции с присоединенными мощностями (идеальный вариант, увеличивающий стоимость ЗУ на 20%).

Как мы видим, чтобы купить земельный участок в СПБ, инвестору предстоит столкнуться с множеством непрофильных согласований.

Минимизировать риски и получить качественный актив поможет профессиональный консультант. С его помощью вы избежите неудачной покупки и подберете участок, который будет полностью отвечать нуждам вашего бизнеса.