Что такое арендные каникулы и как их получить. Памятка как получить и оформить арендные каникулы

Памятка как получить и оформить арендные каникулы.

Арендные каникулы – это одна из существенных составляющих коммерческих условий при аренде помещений (складских, производственных, офисных). По факту - период аренды площадей по льготной ставке, который предоставляет собственник арендатору, либо и вовсе период безвозмездного пользования помещением для заезда и обустройства арендатора.

Предоставление арендных каникул - это всегда индивидуальный договорной процесс между арендатором и арендодателем, который заключается на обоснованиях каждой из сторон. При этом, возможность получения арендных каникул обсуждается в связке со ставкой аренды, сроками аренды и площадью помещений.

Условия получения

В сегменте индустриальной и складской недвижимости можно выделить несколько причин, которые арендаторы могут использовать в переговорах, обсуждая вопрос предоставления арендных каникул.

Смена локации склада для бизнеса - это достаточно затратный процесс. Арендатор несет большие расходы на перевозку груза. В большинстве случаев собственники проявляют лояльность и предоставляют арендатору арендные каникулы сроком от 2 недель до 1 месяца на переезд.
При переезде в новый комплекс арендатор может взять на себя затраты по улучшению помещений, например, административных. В таком случае, арендатор берет на себя затраты на ремонт помещений, а собственник компенсирует эти инвестиции за счет предоставления арендных каникул. Срок зависит от объема вложений арендатора в ремонт.
В некоторых случаях, при аренде помещений арендатор самостоятельно закупает и устанавливает стеллажные системы, что является достаточно дорогостоящим процессом. Например, для комплектации склада площадью 5 000 кв.м затраты на новые стеллажные системы могут достигать 15-20 миллионов рублей, а б/у обойдутся в 10-12 млн.

Основания для предоставления

При таких сценариях собственники готовы идти навстречу арендаторам и предоставить арендные каникулы.

Собственники складских комплексов класса А могут предлагать арендные каникулы компаниям, которые заключают долгосрочные договоры аренды сроком на 5-7-10 лет. В данном случае, арендные каникулы становятся одним из мотивационных инструментов привлечения крупного стабильного арендатора, в том числе, и для повышения инвестиционной привлекательности объекта.
Арендные каникулы могут быть инструментом торга со стороны бизнеса. Например, арендатор заявляет о готовности арендовать помещения по заявленной собственником ставке, но с учетом предоставления арендных каникул на определенный срок. В данном случае арендатор и собственник опираются на показатели по ставке, сроку аренды и площадям.
Также собственник может предоставить арендные каникулы, если помещение долго экспонируется, либо имеет какие-то специфические характеристики ухудшающие его ликвидность, например, большой административный блок или избыточный мезонин.
Но есть и обратная сторона медали - собственник может отказать клиенту в предоставлении арендных каникул, если понимает, что у него есть время на поиск стабильного арендатора на выгодных ему условиях.

Юридическое оформление арендных каникул

С юридической точки зрения российское законодательство запрещает бесплатное пользование любой арендованной вещью и как такового понятия “арендные каникулы” не существует.

К коммерческой точки зрения каникулы предполагают, что в рамках определенного временного периода арендатор либо освобождается от уплаты всего арендного платежа, либо его основной части. Но стоит понимать, что согласно законодательству, помещения не могут сдаваться безвозмездно, то есть арендатор должен вносить платежи на протяжении всего срока аренды помещения, хотя бы номинальный один рубль, но платежи должны уплачиваться собственнику за аренду.

Чтобы соблюсти требования законодательства и договоренности, условия могут фиксироваться как в договоре аренды, так и в дополнительном соглашении к договору аренды. И тут вступают в работу бухгалтеры и юристы, которые согласуют арендные платежи и сроки уплаты арендных платежей с учетом предоставленных арендных каникул.

Важно помнить, что арендные каникулы касаются только части арендных платежей, но не коммунальных услуг.